Myyjän piilovirhevakuutus

Myyjän piilovirhevakuutus on vastuuvakuutus, joka kattaa myyjälle salaisesta virheestä eli piilovirheestä syntyvän korvausvastuun. Vakuutettu kohde ei ole asunto tai kiinteistö vaan myyjän vahingonkorvausvelvollisuus. Laki asettaa myyjälle pitkäkestoisen ja taloudellisesti merkittävän virhevastuun: kiinteistön myyjä vastaa salaisesta virheestä viisi vuotta ja käytetyn asunto-osakkeen myyjä tyypillisesti kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Vakuutuksen saaminen edellyttää poikkeuksetta kuntotarkastusta ennen kauppaa.

Piilovirhe ja myyjän vastuu

Piilovirhe eli salainen virhe tarkoittaa asunnon tai kiinteistön virhettä, joka oli olemassa jo kaupantekohetkellä mutta jota kumpikaan osapuoli ei tiennyt eikä voinut tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Kohteen täytyy poiketa merkittävästi siitä laadusta, jota vastaavalta kohteelta voidaan iän, hinnan ja muiden ominaisuuksien perusteella perustellusti edellyttää. Tätä merkittävyyskynnystä on arvioitu muun muassa ennakkopäätöksessä KKO 2019:41. Tyypillisiä salaisia virheitä ovat rakenteiden kosteus-, home- ja lahovauriot, jotka paljastuvat vasta kaupan jälkeen.

Myyjän vastuun kesto määräytyy sen mukaan, mitä myydään.

Kiinteistökauppa eli omakotitalo tontteineen tai vapaa-ajan asunto kuuluu maakaaren (540/1995) piiriin. Ostaja voi vedota salaiseen virheeseen viiden vuoden ajan hallinnan luovutuksesta. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta; oikeuskäytännössä tämä on tyypillisesti muutamia kuukausia. Vastuun sisältö ja rajat käydään läpi artikkelissa myyjän piilovirhevastuu kiinteistökaupassa.

Asunto-osakkeen kauppa eli kerros-, rivi- ja paritaloasunnot kuuluu asuntokauppalain (843/1994) piiriin. Käytetyn asunnon myyjän vastuu on tyypillisesti kaksi vuotta, ja sitä käsitellään artikkelissa myyjän piilovirhevastuu asuntokaupassa.

Ammattirakentajan myydessä uutta asuntoa vastuu määräytyy eri tavoin kuin yksityishenkilön kaupassa ja ulottuu selvästi pidemmälle; tästä kerrotaan artikkelissa virhevastuu uudisrakentamisessa. Viiden vuoden raja ei myöskään päde, jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, esimerkiksi salannut tietämänsä vian. Tällöin sovelletaan yleistä kymmenen vuoden vanhentumisaikaa, josta säädetään laissa velan vanhentumisesta (728/2003).

Jos virhe todetaan, ostajan ensisijainen oikeussuojakeino on hinnanalennus, jonka määrittämistä on käsitelty ratkaisussa KKO 2009:31. Kaupan purku on mahdollinen vain, jos virhe on hyvin merkittävä. Vahingonkorvausta esimerkiksi väliaikaisen asumisen kustannuksiin voi saada vain, jos myyjä on toiminut tuottamuksellisesti.

Mikä on piilovirhe ja mikä ei

Raja piilovirheen ja muun puutteen välillä ratkaisee koko vakuutuksen soveltuvuuden. Tavallisimmat riitaan johtavat vauriotyypit toistuvat samanlaisina vuodesta toiseen.

Tyypillisesti piilovirhe

• Rakenteen sisäinen kosteus-, home- tai lahovaurio, joka ei näy pinnalle
• Piilossa oleva rakennusvirhe, kuten puuttuva tuuletusväli verhouksen takana
• Toimimattomat salaojat, joiden seuraukset paljastuvat vasta kaupan jälkeen
• Merkittävästi kohonnut radonpitoisuus tai muu mittauksin todettava terveyshaitta

Ei piilovirhe

• Kaupantekohetkellä tiedossa olleet tai kauppakirjassa yksilöidyt virheet
• Normaali ikääntyminen ja kuluminen
• Virheet, jotka ostajan olisi tullut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa
• Olennaisuuskynnyksen alittavat vähäiset puutteet

Kuntotarkastus määrittää rajan sen välillä, mitä ostajan olisi pitänyt havaita ja mitä ei voitu havaita.

Mikä myyjän piilovirhevakuutus on

Vakuutuksenottajana on kiinteistön tai asunnon myyjä, ja vakuutus otetaan kaupanteon sekä siihen liittyvän kuntotarkastuksen yhteydessä. Jos ostaja esittää myöhemmin salaiseen virheeseen perustuvan vaatimuksen, vakuutus korvaa myyjän vastuulle kuuluvan osuuden vakuutusehtojen mukaisesti.

Vastuuvakuutus, ei kiinteistövakuutus

Teknisesti piilovirhevakuutus on vastuuvakuutus. Vakuutettu kohde ei ole asunto tai kiinteistö, vaan myyjä ja tarkemmin määriteltynä hänen vahingonkorvausvelvollisuutensa, joka liittyy vakuutuskirjassa määritetyn kohteen salaiseen virheeseen. Ero on olennainen: vakuutus ei korjaa taloa, vaan maksaa sen summan, jonka myyjä olisi muuten joutunut maksamaan ostajalle omasta pussistaan.

Kuntotarkastus on vakuutuksen edellytys

Vakuutuksen saaminen edellyttää poikkeuksetta, että kohteessa on tehty kuntotarkastus ennen kauppaa. Kuntotarkastus määrittää rajan sen välillä, mitä ostajan olisi pitänyt havaita ja mitä ei voitu havaita. Tarkastuksessa havaittu puute ei enää ole salainen virhe eikä siten vakuutuksen piirissä, kun taas havaitsematta jäänyt vaurio voi olla. Kuntotarkastus ja piilovirhevakuutus ovat samalla kaksi tapaa pienentää kaupan riskiä ennen allekirjoitusta.

Kertamaksu ja irtisanomisehdot

Piilovirhevakuutus on lähes poikkeuksetta kertamaksuinen: vakuutusmaksu maksetaan yhdellä kertaa ennen vakuutusturvan alkamista eli hallinnan luovutusta. Maksu alkaa Suomessa noin tuhannesta eurosta ja ylittää kiinteistöissä 2 500 euroa.

Irtisanomisehdot poikkeavat merkittävästi yleisistä vahinkovakuutusten ehdoista. Toisin kuin monia muita vakuutuksia, piilovirhevakuutusta ei voi irtisanoa eikä vakuutusmaksua tai sen osaa saada takaisin vakuutusturvan alettua. Netti- ja puhelinmyynnissä on kuitenkin 14 päivän peruutusoikeus, jonka aikana vakuutuksen voi peruuttaa ja maksun saada takaisin.

Salailu voi johtaa siihen, että myyjä jää vastuuseen ilman vakuutuksen suojaa.

Mitä vakuutus kattaa ja mitä se rajaa ulos

Kattavuuden olennaisin osa on piilovirheen määritelmä. Ennen kuin vakuutus voi suojata myyjää, ostajan ilmoittaman virheen pitää ylipäänsä olla piilovirhe. Yksityiskohdat määritellään vakuutusehdoissa, mutta pääpiirteet ovat vakiintuneet.

Tyypillisesti katettua

• Salaisen virheen perusteella syntyvä myyjän korvausvastuu
• Vaatimusten selvittelykulut
• Asianajo- ja oikeudenkäyntikulut

Tyypillisesti kattavuuden ulkopuolella

• Virheet, jotka eivät ole lain tarkoittamia piilovirheitä
• Taloudelliset ja oikeudelliset virheet (AsKL 6:20–21)
• Myyjän tiedossa olleet ja ilmoittamatta jätetyt viat
• Normaali kuluminen ja ikääntyminen
• Ehtojen mukaiset muut rajaukset

Maakaari ja asuntokauppalaki velvoittavat myyjän kertomaan ostajalle tiedossaan olevista olennaisista virheistä. Muutoin ostaja voi vedota näihin virheisiin salaisina virheinä ja vaatia korvausta. Sama tiedonantovelvollisuus koskee vakuutusyhtiötä: myyjän on piilovirhevakuutusta ottaessaan kerrottava yhtiölle tiedossaan olevista olennaisista virheistä. Jos myyjä laiminlyö tämän, vakuutusyhtiöllä voi olla oikeus irtisanoa vakuutus ja evätä korvaus. Salailu voi johtaa siihen, että myyjä jää vastuuseen ilman vakuutuksen suojaa.

Korvausprosessi virhetilanteessa

Kun ostaja havaitsee virheen, joka hänen mielestään täyttää piilovirheen määritelmän, hän tekee reklamaation myyjälle. Reklamaatio on tehtävä viivyttelemättä virheen havaitsemisen jälkeen. Siihen kuuluu yleensä virheeseen liittyvä kuntotutkimus ja korjauskustannusarvio, joiden perusteella ostaja esittää vaatimuksensa. Myyjä ja ostaja voivat sopia korvattavasta summasta, ja jos sopuun ei päästä, ratkaisua haetaan tuomioistuimesta.

Vakuutusyhtiöiden toimintatavat jakautuvat kahteen malliin. Ensimmäisessä yhtiö pyytää myyjää ilmoittamaan saamastaan korvausvaatimuksesta, seuraa tapauksen etenemistä ja tekee lopuksi oman korvauspäätöksensä. Korvaus maksetaan myyjälle, joka suorittaa sen edelleen ostajalle.

Toisessa, niin sanotussa täyden palvelun mallissa vakuutuksen myöntäjä neuvoo ostajaa ottamaan piilovirhetilanteessa yhteyttä suoraan yhtiöön, joka selvittää korvauksen ostajan kanssa. Myyjän kannalta ero on käytännöllinen: täyden palvelun mallissa hän joutuu itse hoitamaan selvittelystä olennaisesti vähemmän.

Kotivakuutus ei korvaa piilovirheitä

Kotivakuutus korvaa äkillisiä ja ennalta arvaamattomia vahinkoja, kuten äkillisen putkirikon tai tulipalon. Se ei kata rakennus- tai asennusvirheitä eikä vähitellen syntyneitä kosteusvaurioita eli juuri sellaisia vikoja, jotka usein ovat salaisia virheitä. Kotivakuutuksen kattavuuden rajat tulevat monelle yllätyksenä vasta vahingon jälkeen.

Piilovirhevakuutus ei siis ole osa kotivakuutusta. Ne ovat kaksi eri tuotetta, jotka turvaavat eri riskien varalta ja täydentävät toisiaan.

Piilovirhevakuutus Suomessa ja Ruotsissa

Suomessa myyjän virhevastuu on lakiin perustuva ja taloudellisesti merkittävä, mutta piilovirhevakuutuksen tarjonta ja käyttö ovat rajallisia. Ruotsissa vastaava vakuutus, dolda fel-försäkring, otetaan suuressa osassa kiinteistökaupoista. Myyjän vastuu on periaatteiltaan samankaltainen mutta Suomessa kestoltaan lyhyempi.

Suomessa piilovirhevakuutuksia tarjoaa vakuutusasiamiesyritys, joka myöntää vakuutuksia kumppaniyhtiönsä kuntotarkastamiin kohteisiin. Ulkomailla, missä tarjoajia on enemmän ja hintakilpailu kovempaa, vakuutusmaksut ovat matalampia kuin Suomessa. Vakuutus- ja rahoitusalan neuvontapalvelu FINE julkaisee vertailutietoa vakuutusehdoista ja käsittelee myös vakuutusriitoja.

Usein kysyttyä

Lähteet

1. Maakaari (540/1995) 2 luku.
2. Asuntokauppalaki (843/1994) 6 luku.
3. Laki velan vanhentumisesta (728/2003)
4. KKO 2019:41, KKO 2009:31 Salaista virhettä koskevia ennakkopäätöksiä.
5. FINE Vakuutus- ja rahoitusneuvonta.

Tämä artikkeli on yleistä tietoa piilovirhevakuutuksesta ja myyjän virhevastuusta Suomessa, ei oikeudellista neuvontaa. Yksittäisen vakuutuksen sisältö määräytyy sen ehtojen mukaan.