Myyjän piilovirhevakuutus, arkikielessä myös piilovikavakuutus, on vastuuvakuutus, joka kattaa myyjälle salaisesta virheestä eli piilovirheestä syntyvän korvausvastuun. Vakuutettu kohde ei ole asunto tai kiinteistö vaan myyjän vahingonkorvausvelvollisuus. Laki asettaa myyjälle pitkäkestoisen ja taloudellisesti merkittävän virhevastuun: kiinteistön myyjä vastaa salaisesta virheestä viisi vuotta ja käytetyn asunto-osakkeen myyjä tyypillisesti kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Vakuutuksen saaminen edellyttää poikkeuksetta ennen kauppaa tehtyä kuntotarkastusta.
Piilovirhe ja myyjän vastuu
Piilovirhe eli salainen virhe tarkoittaa asunnon tai kiinteistön virhettä, joka oli olemassa jo kaupantekohetkellä mutta jota kumpikaan osapuoli ei tiennyt eikä voinut tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Kohteen täytyy poiketa merkittävästi siitä laadusta, jota vastaavalta kohteelta voidaan iän, hinnan ja muiden ominaisuuksien perusteella perustellusti edellyttää. Tätä merkittävyyskynnystä on arvioitu muun muassa ennakkopäätöksessä KKO 2019:41. Tyypillisiä salaisia virheitä ovat rakenteiden kosteus-, home- ja lahovauriot, jotka paljastuvat vasta kaupan jälkeen.
Myyjän vastuun kesto määräytyy sen mukaan, mitä myydään.
Kiinteistökauppa eli omakotitalo tontteineen tai vapaa-ajan asunto kuuluu maakaaren (540/1995) piiriin. Ostaja voi vedota salaiseen virheeseen viiden vuoden ajan hallinnan luovutuksesta. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta; oikeuskäytännössä tämä on tyypillisesti muutamia kuukausia. Vastuun sisältö ja rajat käydään läpi artikkelissa myyjän piilovirhevastuu kiinteistökaupassa.
Asunto-osakkeen kauppa eli kerros-, rivi- ja paritaloasuntojen kauppa kuuluu asuntokauppalain (843/1994) piiriin. Käytetyn asunnon myyjän vastuu on tyypillisesti kaksi vuotta, ja sitä käsitellään artikkelissa myyjän piilovirhevastuu asuntokaupassa.
Jos virhe todetaan, ostajan ensisijainen oikeussuojakeino on hinnanalennus. Kaupan purku on mahdollinen vain, jos virhe on hyvin merkittävä. Vahingonkorvausta esimerkiksi väliaikaisen asumisen kustannuksiin voi saada vain, jos myyjä on toiminut tuottamuksellisesti.
Mikä on piilovirhe ja mikä ei
Raja piilovirheen ja muun puutteen välillä ratkaisee koko vakuutuksen soveltuvuuden. Tavallisimmat riitaan johtavat vauriotyypit toistuvat samanlaisina vuodesta toiseen.
- Rakenteen sisäinen kosteus-, home- tai lahovaurio, joka ei näy pinnalle
- Piilossa oleva rakennusvirhe, kuten puuttuva tuuletusväli verhouksen takana
- Toimimattomat salaojat, joiden seuraukset paljastuvat vasta kaupan jälkeen
- Merkittävästi kohonnut radonpitoisuus tai muu mittauksin todettava terveyshaitta
- Kaupantekohetkellä tiedossa olleet tai kauppakirjassa yksilöidyt virheet
- Normaali ikääntyminen ja kuluminen
- Virheet, jotka ostajan olisi tullut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa
- Olennaisuuskynnyksen alittavat vähäiset puutteet
Kuntotarkastus määrittää rajan sen välillä, mitä ostajan olisi pitänyt havaita ja mitä ei voitu havaita.
Mikä myyjän piilovirhevakuutus on
Vakuutuksenottajana on kiinteistön tai asunnon myyjä, ja vakuutus otetaan kaupanteon sekä siihen liittyvän kuntotarkastuksen yhteydessä. Jos ostaja esittää myöhemmin salaiseen virheeseen perustuvan vaatimuksen, vakuutus korvaa myyjän vastuulle kuuluvan osuuden vakuutusehtojen mukaisesti.
Vastuuvakuutus, ei kiinteistövakuutus
Teknisesti piilovirhevakuutus on vastuuvakuutus. Vakuutettu kohde ei ole asunto tai kiinteistö, vaan myyjä ja tarkemmin määriteltynä hänen vahingonkorvausvelvollisuutensa, joka liittyy vakuutuskirjassa määritetyn kohteen salaiseen virheeseen. Ero on olennainen: vakuutus ei korjaa taloa, vaan maksaa sen summan, jonka myyjä olisi muuten joutunut maksamaan ostajalle omasta pussistaan.
Kuntotarkastus on vakuutuksen edellytys
Vakuutuksen saaminen edellyttää poikkeuksetta, että kohteessa on tehty kuntotarkastus ennen kauppaa. Kuntotarkastus määrittää rajan sen välillä, mitä ostajan olisi pitänyt havaita ja mitä ei voitu havaita. Tarkastuksessa havaittu puute ei enää ole salainen virhe eikä siten vakuutuksen piirissä, kun taas havaitsematta jäänyt vaurio voi olla. Kuntotarkastus ja piilovirhevakuutus ovat samalla kaksi tapaa pienentää kaupan riskiä ennen allekirjoitusta.
Paljonko piilovirhevakuutus maksaa?
Kiinteistön myyjälle vakuutus maksaa Suomessa tällä hetkellä 2 650 ja asunto-osakkeen myyjälle 1 250 euroa. Hintaero vastaa vastuuajan pituutta. Vakuutus korvaa enintään 45 000 euroa kerrostaloasunnossa ja 75 000 euroa muissa kohteissa, ja vakuutuksessa on 3 000 euron omavastuu (tilanne 9/2026), jonka vakuutusyhtiö vähentää myyjälle suoritettavasta korvauksesta. Piilovirhevakuutus on kertamaksuinen, mikä tarkoittaa, että vakuutusmaksu maksetaan yhdellä kertaa ennen vakuutusturvan alkamista. Vakuutusturva alkaa hallinnan luovutuksesta eli samasta hetkestä kuin myyjän vastuu, jollei toisin sovita.
Irtisanomisehdot poikkeavat merkittävästi yleisistä vahinkovakuutusten ehdoista. Toisin kuin monia muita vakuutuksia, piilovirhevakuutusta ei voi irtisanoa eikä vakuutusmaksua tai osaa siitä saada takaisin vakuutusturvan alettua. Netti- ja puhelinmyynnissä on kuitenkin 14 päivän peruutusoikeus, jonka aikana vakuutuksen voi peruuttaa ja maksun saada takaisin.
Salailu voi johtaa siihen, että myyjä jää vastuuseen ilman vakuutuksen suojaa.
Mitä vakuutus kattaa ja mitä se rajaa ulos
Kattavuuden olennaisin osa on piilovirheen määritelmä. Ennen kuin vakuutus voi suojata myyjää piilovirheestä aiheutuvalta vastuulta, ostajan ilmoittaman virheen pitää ylipäänsä olla piilovirhe. Yksityiskohdat määritellään vakuutusehdoissa, mutta pääpiirteissään Suomessa, Ruotsissa ja Norjassa piilovirhevakuutus kattaa seuraavia asioita.
- Salaisen virheen perusteella syntyvä myyjän korvausvastuu
- Vaatimusten selvittelykulut
- Asianajo- ja oikeudenkäyntikulut
- Virheet, jotka eivät ole lain tarkoittamia piilovirheitä
- Taloudelliset ja oikeudelliset virheet (AsKL 6:20–21)
- Myyjän tiedossa olleet ja ilmoittamatta jätetyt viat
- Normaali kuluminen ja ikääntyminen
- Ehtojen mukaiset muut rajaukset
Maakaari ja asuntokauppalaki velvoittavat myyjän kertomaan ostajalle tiedossaan olevista olennaisista virheistä. Sama tiedonantovelvollisuus koskee vakuutusyhtiötä: myyjän on piilovirhevakuutusta ottaessaan kerrottava yhtiölle tiedossaan olevista olennaisista virheistä. Jos myyjä laiminlyö velvollisuutensa, vakuutusyhtiöllä voi olla oikeus irtisanoa vakuutus ja evätä korvaus. Salailu voi johtaa siihen, että myyjä jää vastuuseen ilman vakuutuksen suojaa.
Piilovirheriidat vakuutuksen näkökulmasta
Svalinnin oikeustapauskokoelman 102 kiinteistökaupparatkaisusta 60:ssä riita ratkesi siihen, oliko kohteessa salainen virhe ja oliko se riittävän merkittävä. Näissä ostaja voitti 85 prosentissa. Loput 42 ratkesivat muilla perusteilla: reklamaatio tai kanne oli myöhässä, ostajan olisi pitänyt havaita virhe, myyjä oli tiennyt siitä tai antanut virheellisen tiedon, tai kauppakirjan ehto rajasi vastuun. Piilovirhevakuutus on tehty erityisesti ensimmäistä ryhmää varten. Kun myyjä on kertonut tietämänsä ja ostaja on tarkastanut ja reklamoinut oikein, jäljelle jää salainen virhe, joka jää pääsääntöisesti myyjän korvattavaksi.
Kokoelman kiinteistökaupparatkaisut sen mukaan, millä kysymyksellä riita ratkesi (N = 102, tilanne 9/2026). Tapaukset tarkasteltavissa oikeustapausselaimessa.
| Millä kysymyksellä riita ratkesi | Ratkaisuja |
|---|---|
| Reklamaation ajoitus tai kanneaika | 15 |
| Ostajan olisi pitänyt havaita virhe | 7 |
| Myyjä tiesi tai antoi virheellisen tiedon | 5 |
| Kauppakirjan vastuunrajoitusehto | 6 |
| Muu peruste | 9 |
| Oliko virhe salainen ja riittävän merkittävä | 60, ostaja voitti 85 % |
Kokoelman kiinteistökaupparatkaisuissa tuomittu hinnanalennus tai vahingonkorvaus oli mediaaniltaan noin 29 000 euroa (N = 40). Puretuissa kaupoissa myyjän palautettavaksi tuleva kauppahinta oli mediaaniltaan 145 000 euroa (N = 19, tilanne 9/2026). Puretussa kaupassa myyjä saa myymänsä kiinteistön tai asunnon takaisin.
Kuvasta voi tarkastella kokoelman hovioikeuden ja korkeimman oikeuden tapausten korvaussummia. Siitä näkee, miten suuressa osassa tapauksia vakuutuskorvauksen enimmäismäärä riittää kattamaan koko ostajalle korvattavan summan. Käytännössä markkinoilla oleva piilovirhevakuutus, jonka maksimikorvaus on 75 000 euroa, kattaa tavanomaisen ja suurehkon hinnanalennusriidan, jonka suuruus on tyypillisesti muutamasta tuhannesta muutamaan kymmeneen tuhanteen euroon, mutta ei suurimpia hinnanalennuksia tai koko kauppahintaa, jos kauppa puretaan. Hovioikeuteen ja korkeimpaan oikeuteen saakka edenneet riidat koskevat todennäköisesti suurempia korvaussummia kuin sovitellut tai käräjäoikeudessa ratkaistut riidat, joten kaikissa piilovirhetapauksissa pienten korvausten osuus on suurempi kuin aineistossamme.
Korvausprosessi virhetilanteessa
Kun ostaja havaitsee virheen, joka hänen mielestään täyttää piilovirheen määritelmän, hän tekee reklamaation myyjälle. Reklamaatio on tehtävä viivyttelemättä virheen havaitsemisen jälkeen. Siihen kuuluu yleensä virheeseen liittyvä kuntotutkimus ja korjauskustannusarvio, joiden perusteella ostaja esittää vaatimuksensa. Myyjä ja ostaja voivat sopia korvattavasta summasta, ja jos sopuun ei päästä, ratkaisua haetaan tuomioistuimesta.
Piilovirhetilanteissa vakuutusyhtiöiden toimintatavat jakautuvat Pohjoismaissa kahteen lähestymistapaan. Ensimmäisessä yhtiö pyytää kiinteistön tai asunnon myyjää ilmoittamaan saamastaan korvausvaatimuksesta, seuraa tapauksen etenemistä ja tekee lopuksi oman korvauspäätöksensä. Kiinteistön myyjä maksaa korvauksen kiinteistön ostajalle ja hakee puolestaan vakuutusyhtiöltä vakuutuskorvauksen.
Toisessa, huomattavasti yleisemmässä lähestymistavassa, kiinteistön tai asunnon ostaja ottaa suoraan tai myyjän ohjaamana yhteyttä vakuutusyhtiöön, joka selvittää korvauksen ostajan kanssa. Tällöin piilovirheen selvittelystä myyjälle aiheutuu huomattavasti vähemmän vaivaa.
Kotivakuutus ei korvaa piilovirheitä
Kotivakuutus korvaa äkillisiä ja ennalta arvaamattomia vahinkoja, kuten äkillisen putkirikon tai tulipalon. Se ei kata rakennus- tai asennusvirheitä eikä vähitellen syntyneitä kosteusvaurioita eli juuri sellaisia vikoja, jotka usein ovat salaisia virheitä. Kotivakuutuksen kattavuuden rajat tulevat monelle yllätyksenä vasta vahingon jälkeen.
Piilovirhevakuutus ei siis ole osa kotivakuutusta. Ne ovat kaksi eri tuotetta, jotka turvaavat eri riskien varalta ja täydentävät toisiaan.
Piilovirhevakuutus Suomessa ja Ruotsissa
Suomessa myyjän virhevastuu on lakiin perustuva ja taloudellisesti merkittävä, mutta piilovirhevakuutuksen tarjonta ja käyttö ovat rajallisia. Ruotsissa vastaava vakuutus, dolda fel-försäkring, otetaan suuressa osassa kiinteistökaupoista. Myyjän vastuu on periaatteiltaan samankaltainen mutta Suomessa kestoltaan lyhyempi.
Suomessa myyjän piilovirhevakuutusta myy tällä hetkellä yksi tarjoaja, ja vakuutus myönnetään sen kumppaniyhtiön kuntotarkastamiin kohteisiin. Ulkomailla, missä tarjoajia on enemmän ja hintakilpailu kovempaa, vakuutusmaksut ovat matalampia kuin Suomessa. Vakuutus- ja rahoitusalan neuvontapalvelu FINE julkaisee vertailutietoa vakuutusehdoista ja käsittelee myös vakuutusriitoja.
Usein kysyttyä
Kutsutaanko piilovirhevakuutusta muilla nimillä?
Kyllä. Myyjän piilovirhevakuutuksesta käytetään myös nimiä piilovikavakuutus, salaisen virheen vakuutus ja myyjän vastuuvakuutus. Laissa ja vakuutusehdoissa puhutaan salaisesta virheestä, arkikielessä piilovirheestä tai piiloviasta. Suomessa vakuutus tunnetaan myös tuotenimellä Kauppaturva.
Kuka ottaa myyjän piilovirhevakuutuksen?
Vakuutuksen ottaa kohteen myyjä kaupanteon yhteydessä. Vakuutuksenottaja ja vakuutettu ovat siis lähes poikkeuksetta sama henkilö.
Suojaako myyjän piilovirhevakuutus ostajaa?
Vakuutus suojaa ensisijaisesti myyjää salaisesta virheestä syntyvältä korvausvastuulta. Välillisesti se hyödyttää myös ostajaa, koska se turvaa korvauksen maksamisen, jos salainen virhe ilmenee.
Voiko piilovirhevakuutuksen irtisanoa ja saada maksun takaisin?
Vakuutusta ei voi irtisanoa eikä maksua saada takaisin sen jälkeen, kun vakuutusturva on alkanut. Netti- ja puhelinmyynnissä on kuitenkin 14 päivän peruutusoikeus, jonka aikana vakuutuksen voi peruuttaa ja maksun saada takaisin.
Voiko piilovirhevakuutuksen ottaa asunto-osakkeen kauppaan?
Voi. Vakuutus on tarjolla sekä kiinteistön että asunto-osakkeen myyjälle. Kate koskee asunnon fyysistä salaista virhettä; taloudelliset ja oikeudelliset virheet (AsKL 6:20–21) on tyypillisesti rajattu katteen ulkopuolelle.
Korvaako vakuutus, jos myyjä tiesi viasta?
Ei. Myyjän tiedossa ollut vika ei ole salainen virhe, ja tiedon salaaminen vakuutusyhtiöltä voi johtaa vakuutuksen irtisanomiseen ja korvauksen epäämiseen. Tällöin myyjä vastaa virheestä itse.
Lähteet
-
Maakaari (540/1995) 2 luku.
-
Asuntokauppalaki (843/1994) 6 luku.
-
Laki velan vanhentumisesta (728/2003)
-
Kauppaturva Piilovirhevakuutuksen hinnat, enimmäiskorvaukset ja omavastuut kohdetyypeittäin, tilanne 9/2026.
-
Svalinnin oikeustapauskokoelma 145 ratkaisua, joista kiinteistökauppaa 102, tilanne 9/2026.
-
FINE Vakuutus- ja rahoitusneuvonta.
Tämä artikkeli on yleistä tietoa piilovirhevakuutuksesta ja myyjän virhevastuusta Suomessa, ei oikeudellista neuvontaa. Yksittäisen vakuutuksen sisältö määräytyy sen ehtojen mukaan.
