Kuntotarkastus ja kuntotutkimus

Kuntotarkastus on aistinvarainen ja rakenteita rikkomaton asunnon tai kiinteistön tarkastus, joka yleensä tehdään ennen asunto- tai kiinteistökauppaa. Se kertoo, missä kunnossa rakennus on siltä osin kuin vauriot ovat havaittavissa ilman rakenteiden avaamista. Kuntotarkastus myös tunnistaa ja dokumentoi rakennuksen riskirakenteet. Kuntotutkimus puolestaan on tarkempi tutkimus, jossa rakenne avataan, siitä otetaan näytteitä ja rakenteen sisältä tehdään mittauksia. Näiden avulla kuntotutkimus selvittää epäillyn vaurion olemassaolon ja laajuuden.

Laki ei vaadi tekemään asunto- tai kiinteistökaupan yhteydessä kuntotarkastusta tai -tutkimusta, mutta kuntotarkastusraportista sekä ostaja että myyjä saavat tärkeää tietoa kohteesta, joka auttaa suojautumaan piilovirheeltä ja siitä aiheutuvalta myyjän vastuulta. Ostajalle ja myyjälle on olennaista tietää, minkälaisia vaurioita kuntotarkastus voi havaita, mitä lisätutkimuksia se voi suositella ja kuinka tämä vaikuttaa myyjän piilovirhevastuuseen.

Kuntotarkastus

Asuntokaupan kuntotarkastus tehdään asunto- ja kiinteistökauppojen yhteydessä, mutta ennen kaupan allekirjoitusta. Kuntotarkastuksen tarkoitus on tuottaa puolueetonta tietoa rakennuksen kunnosta, korjaustarpeista ja siitä, mitä turvallisuus- ja terveysriskejä rakennuksessa on. Lisäksi kuntotarkastus tunnistaa ja listaa vaurioille alttiit riskirakenteet ja suosittelee jatkotoimenpiteitä, jotka voivat liittyä virheiden ja puutteiden korjaamiseen tai lisätutkimuksiin.

Kuntotarkastus tehdään pääasiassa aistinvaraisesti (katsomalla, haistamalla ja kokeilemalla käsillä) rikkomatta rakenteita. Kosteusmittari on myös yleinen lisälaite kuntotarkastuksen tekemisessä. Kuntotarkastuksessa ei tehdä laajoja rakenneavauksia eikä oteta materiaalinäytteitä. Tämän vuoksi kuntotarkastus ei voi havaita rakenteissa piileviä virheitä, ellei niistä ole viitteitä rakenteen pinnalla.

Kuntotarkastuksen hinta riippuu kohteen iästä, koosta ja sijainnista Suomen sisällä. Vuoden 2026 hinnat ovat seuraavat ja perustuvat suurten tai keskikokoisten kuntotarkastusyritysten hinnastoihin. Omakotitalon kuntotarkastus maksaa n. 800–2 000 euroa. Uudet talot kasvukeskusten ulkopuolelta ovat hintahaarukan alapäässä, kun taas vanhat talot kasvukeskuksista ovat yläpäässä. Pääasiassa omakotitalon kuntotarkastusten hinnat ovat n. 1 000–1 600 euroa. Rivitaloasunnon kuntotarkastus maksaa n. 600–1 500 euroa ja kerrostaloasunnon n. 350–750 euroa. Matkakulut tulevat yleensä hinnan päälle. Kuntotarkastuksen hintaan sisältyy usein muutaman suoritusohjeen mukaisen rakenteen avaaminen.

Suoritusohje ja tarkastajan pätevyys

Asuntokaupan kuntotarkastus seuraa kirjallista suoritusohjetta. Suoritusohjeen tarkoitus on tehdä kuntotarkastuksista vertailukelpoisia ja riippumattomia kuntotarkastuksen tekijästä sekä parantaa niiden laatua. Kuntotarkastuksen suorittamista ja dokumentointia ohjaa Rakennustiedon ohjekortti Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Suoritusohje (RT 103996). Lisäksi Rakennustieto on julkaissut ohjeen kuntotarkastuksen tilaajalle (RT 103997). Suoritusohje määrittelee muun muassa kuntotarkastuksen laajuuden, käytettävät menetelmät sekä kuntotarkastusraportin rakenteen.

Kuntotarkastajille on olemassa oma erillinen ammattipätevyys, asuntokaupan kuntotarkastaja, tai AKK. Pätevyyden myöntää FISE ja pätevyyden saaminen edellyttää rakennusalan tutkintoa, riittävää työkokemusta alalta, ja hyväksytysti suoritettua pätevyyskoetta. Ammattipätevyys ei ole lakisääteinen edellytys kuntotarkastusten tekemiselle, vaan kuka tahansa voi lain mukaan tehdä kuntotarkastuksen. Ammattipätevyydestä on kuitenkin tullut alalla vakiintunut osoitus siitä, että kuntotarkastaja noudattaa kuntotarkastuksen suoritusohjetta.

Kuntotarkastus on kaupan molempien osapuolien etu.

Kuntotarkastuksen sisältö ja kuntotarkastusraportti

Kuntotarkastus kattaa koko talon tai asunnon suoritusohjeen mukaisesti. Tarkastettavia rakenteita ovat mm. rakennusten vierustat, sadevesijärjestelmät, salaojat, perustukset, kellari, ulkoseinät, kantavat seinät, yläpohja, vesikatto, märkätilat ja muut sisätilat. Talotekniikka, kuten lämmitys, vesi- ja viemärijärjestelmä, ilmanvaihto ja sähköjärjestelmät kuuluvat myös tarkastuksen piiriin, ja niiden kunto arvioidaan silmämääräisesti, iän perusteella ja asukkaan kertoman perusteella. Suoritusohje myös kertoo, mikä ei kuulu tarkastukseen: esimerkiksi kiinteät kalusteet, tarkemmat mittaukset (radon, lämpökuvaus, mikrobinäytteet). Lisäksi kuntotarkastajan pitää listata kaikki kohdat, joita ei pystytty tarkastamaan esimerkiksi estyneen pääsyn vuoksi.

Kuntotarkastusraportti on olennainen osa kuntotarkastusta ja suoritusohje määrittelee sen rakenteen tarkasti. Raportin pitää olla yleistajuinen eli maallikon on pystyttävä ymmärtämään kohteen kunto raportin perusteella. Raportissa listataan havainnot, mitä ne tarkoittavat, kuinka vakavia ne ovat ja mitä virheiden korjaaminen vaatisi. Kuntotarkastusraportissa mainitaan myös tarkastuksen rajoitteet: mitä ei pystytty tarkastamaan ja miksi. Mikäli rakenteen kuntoa ei voitu varmentaa luotettavasti, raportissa on suositeltava jatkotutkimuksia (kuntotutkimusta). Kuntotarkastusraportissa ei oteta kantaa siihen, kuka lain mukaan on vastuussa virheistä tai vaurioista.

Kuntotutkimus

Kuntotutkimus on kuntotarkastusta perusteellisempi, mutta kohdennetumpi selvitys. Siinä missä kuntotarkastus antaa yleiskatsauksen koko rakennukseen, kuntotutkimus kohdistuu tiettyyn rakenteeseen tai ongelmaan, kuten esimerkiksi alapohjaan, märkätilaan, julkisivuun tai epäiltyyn kosteusvaurioon. Kuntotutkimus pyrkii selvittämään rakenteen kunnon ja syyt mahdollisille vaurioille.

Kuntotutkimukseen kuuluu rakenteiden avaaminen tai koeporaukset sekä tarpeen mukaan materiaali- tai mikrobinäytteiden ottaminen, rakenteiden sisällä olevan kosteuden mittaaminen ja näytteiden laboratoriotutkimukset. Rakenteiden avaaminen paljastaa, kuinka rakenne on toteutettu ja missä kunnossa se on. Esimerkiksi pinnalta mitattu epäilyttävä kosteuslukema voidaan todentaa tekemällä kosteusmittaus vedeneristyksen toiselta puolelta, niin sanotulta kuivalta puolelta.

Usein kuntotutkimus on juuri kuntotarkastuksen suosittelema lisätutkimus, rakenteelle, jossa kuntotarkastuksessa havaittiin riski, mutta vauriota tai sen laajuutta ei voitu todentaa. Kuntotarkastus myös suosittelee yleensä riskirakenteiden kuntotutkimusta. Kuntotutkimuksen tekemisestä sovitaan erikseen kuntotarkastuksen yhteydessä tai sen jälkeen.

Kuntotutkimuksen hinta riippuu tutkimuksen laajuudesta: mitä rakenteita tutkitaan ja avataan sekä mitä näytteitä otetaan ja lähetetään laboratoriotutkimuksiin. Omakotitalon yksittäisen rakenteen kuntotutkimuksen hinta vaihtelee muutamasta sadasta eurosta n. 2 000 euroon.

Tarkastus, tutkimus, arvio ja kartoitus

Rakennusten kunnon tarkastamiseen liittyvän sanaston käyttö on usein kirjavaa puhekielessä, etenkin maallikoilla. Termi itsessään ei välttämättä takaa tarkastuksen laajuutta, vaan tilaajan on hyvä selvittää, mitä tarkastus ja sen seurauksena syntyvä tarkastusraportti kattavat.

Asunnon tai kiinteistön kunnon tarkastamiseen liittyvät keskeiset termit selityksineen.

Termi	Mitä sillä tarkoitetaan
Kuntotarkastus	Asuntokaupan yhteydessä tehtävä, suoritusohjeen mukainen aistinvarainen tarkastus.
Kuntotutkimus	Rakenteita avaava, näytteisiin ja mittauksiin perustuva syvempi selvitys, joka kohdistuu tiettyyn rakenteeseen tai ongelmaan.
Kuntoarvio	Tyypillisesti taloyhtiön käyttöön tehtävä laajempi arvio kiinteistön kunnosta ja korjaustarpeista pidemmällä aikavälillä, usein PTS-suunnittelun pohjaksi.
Kuntokartoitus ja kosteuskartoitus	Vakiintumattomampia termejä, joilla viitataan usein kevyempään tai rajatumpaan tarkastukseen; sisältö vaihtelee tekijän mukaan.

Olennaista on, ettei termin nimi yksin kerro tarkastuksen laajuutta. Tilaajan kannattaa aina varmistaa, mitä menetelmiä käytetään ja mitä raportti kattaa.

Kuntotarkastus lain silmissä

Laki ei vaadi tekemään kuntotarkastusta asuntokaupan yhteydessä. Kuntotarkastuksen pääasiallinen merkitys ei liity lakiin vaan talon kunnon selvittämiseen. Kuitenkin asunto- ja kiinteistökaupan piilovirheriidoissa, teetetty kuntotarkastus ja siitä syntynyt kuntotarkastusraportti ovat keskeisiä elementtejä, kun punnitaan ostajan selonottovelvollisuutta ja sitä oliko virhe olemassa kaupantekohetkellä.

Ostajan selonottovelvollisuus

Sekä asuntokauppalaki (AsKL 6 luku) että maakaari (MK 2:22) edellyttävät että asunnon tai kiinteistön ostaja tarkastaa kohteen ennen kaupantekoa (ostajan selonottovelvollisuus). Ostaja ei voi kaupanteon jälkeen vedota virheeseen, jonka hän on havainnut tai olisi voinut havaita tavallisessa kohteen kunnon tarkastuksessa.

Ostajan selonottovelvollisuus ei edellytä rakenteiden avaamista tai erityisiä rakennusteknisiä tutkimuksia. Käytännössä ostajan tulee tarkastaa kohde huolellisesti siltä osin kuin se on aistinvaraisesti mahdollista, mutta tämän ei tarvitse olla ammattilaisen tekemä kuntotarkastus. Kuntotarkastuksen teettäminen ei automaattisesti laajenna ostajan selonottovelvollisuutta tehdä lisätutkimuksia ja toisaalta se ei myöskään automaattisesti poista myyjän virhevastuuta.

Erityinen selonottovelvollisuus

Ostajan velvollisuus voi kuitenkin laajentua niin kutsutuksi erityiseksi selonottovelvollisuudeksi. Näin käy, jos ennen kaupantekoa ostajalla on tiedossa erityinen syy selvittää talon tai asunnon rakenteen kuntoa tarkemmin. Esimerkkejä tällaisista syistä ovat viite kosteusvauriosta tai tunnistettu riskirakenne. Hyvin usein syy jatkotutkimuksille mainitaan kuntotarkastusraportissa, josta myös ostaja saa tiedon johtaen erityiseen selonottovelvollisuuteen. Oikeuteen saakka edenneissä riidoissa kynnys todeta ostajan erityinen selonottovelvollisuus onkin verrattain korkea ja oikeuskäytännössä sen syntymiseen vaaditaan konkreettinen syy epäillä rakenteen vauriota.

Kaksi KKO:n piilovirheratkaisua viitoittavat, missä erityisen selonottovelvollisuuden raja kulkee.

Kuntotarkastus ja piilovirheet

Piilovirhe eli salainen virhe on merkittävä virhe, josta kumpikaan kaupan osapuoli ei tiennyt kaupantekohetkellä eikä sitä olisi voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa. Myyjä on vastuussa salaisista virheistä kiinteistökaupoissa 5 vuotta ja asuntokaupoissa 2 vuotta hallinnan luovutuksesta. Kuntotarkastus vaikuttaa olennaisesti piilovirheeseen ja piilovirhevastuuseen.

Kuntotarkastus voi havaita virheen, jolloin se ei ole enää salainen virhe. Tällöin myyjä ja ostajat voivat huomioida tämän kauppahinnassa tai muuten sopia virheen korjaamisesta. Ostaja voi toki myös jättää kaupat tekemättä virheen vuoksi. Tiedossa olevan virheen osalta ostaja kuitenkin menettää oikeutensa vaatia kyseisen virheen johdosta hinnanalennusta tai kaupan purkua kaupanteon jälkeen. Kuntotarkastus voi suositella rakenteen tai vaurion lisätutkimuksia, joiden sivuuttaminen voi johtaa ostajan osalta siihen, että hän menettää oikeutensa vedota kyseisen rakenteen vaurioihin.

Toisaalta kaikkia virheitä tai vaurioita ei voi havaita kuntotarkastuksessa, joten kuntotarkastus ei poista kokonaan virheiden mahdollisuutta ja jos kuntotarkastus ei havaitse virhettä tai anna erityistä syytä tutkia rakennetta tarkemmin, myyjän osalta säilyy piilovirhevastuu tämän rakenteen osalta.

Kuntotarkastus on kaupan molempien osapuolien etu. Ostajan kannalta se on etu, koska tällöin ostaja tietää tarkemmin mitä on ostamassa ja voi huomioida tämän päätöksissään. Myyjän kannalta se on etu, koska mikäli kuntotarkastusta ei tehtäisi, myyjä olisi kuitenkin vastuussa virheistä, joita ostaja ei havainnut tai olisi voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa. Kuntotarkastus kuitenkin siirtää vastuuta ostajalle niiden virheiden osalta, jotka se havaitsee ja niiden rakenteiden osalta joihin se suosittelee lisätutkimuksia.

Muutama käytännön huomio

• Tilaa kuntotarkastus hyvissä ajoin ennen kaupan allekirjoitusta, jotta kumpikin kaupan osapuoli ehtii miettiä, miten kuntotarkastusraportti vaikuttaa tulevaan kauppaan ja mahdolliset lisätutkimukset ehditään tehdä.
• Ostajan ei kannata sivuuttaa suosituksia lisätutkimuksista. Myöhempien virheriitojen kannalta niiden sivuuttaminen heikentää merkittävästi ostajan asemaa näissä rakenteissa olleiden virheiden osalta.
• Ostaja ei voi tietenkään itse teettää lisätutkimuksia kohteeseen, koska kohde ei ole hänen omansa ennen kauppaa. Ostajan kannattaa sopia myyjän kanssa lisätutkimuksien teettämisestä.
• Varmista kuntotarkastuksen laajuus ja sisältö tilauksen yhteydessä.
• Kuntotarkastus toimii lähtökohtana muiden suojautumistapojen, vastuurajoituslausekkeen, kauppahinnan pidätyksen tai piilovirhevakuutuksen, käyttämiselle. Esimerkiksi piilovirhevakuutuksen myöntäminen edellyttää poikkeuksetta kuntotarkastusta.

Usein kysyttyä

Lähteet

1. Maakaari (540/1995) Erityisesti 2 luvun 22 § (ostajan selonottovelvollisuus).
2. Asuntokauppalaki (843/1994) Erityisesti 6 luku (käytetyn asunnon kauppa ja ostajan ennakkotarkastus).
3. KKO 2019:16 Kuntotarkastusraportin havainnot alapohjan lahovaurioista synnyttivät ostajalle erityisen selonottovelvollisuuden.
4. KKO 2020:23 Ostajalle ei muodostunut erityistä selonottovelvollisuutta saatujen tietojen perusteella.
5. RT 103996 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Suoritusohje. Rakennustieto. Aiemmin KH 90-00394 / LVI 01-10414; uudistettu ohjekortti julkaistiin kesäkuussa 2026.
6. RT 103997 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Tilaajan ohje. Rakennustieto. Aiemmin KH 90-00393 / LVI 01-10413.
7. AKK-pätevyys Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK) -pätevyys. FISE / Pätevyyspalvelu.

Tämä artikkeli on yleisluontoinen katsaus kuntotarkastuksen ja kuntotutkimuksen rooliin asunto- ja kiinteistökaupassa eikä se korvaa oikeudellista tai rakennusteknistä asiantuntija-arviota. Yksittäisissä tapauksissa on syytä kääntyä alan asiantuntijan puoleen.