Rakentajan virhevastuu uudiskohteessa

Uudiskohteen virheestä vastaa myyjänä oleva rakentaja eli perustajaosakas, ja vastuu ulottuu käytännössä kymmenen vuoden päähän. Ammattimaisella rakentajalla on siis selvästi tiukempi vastuu kuin yksityisellä myyjällä, ja vastuuaika on pidempi.

Sääntely jakautuu kolmeen tilanteeseen: uuden asunnon osto taloyhtiöstä (asuntokauppalaki 843/1994, 4 luku), valmiin omakotitalon osto rakennusliikkeeltä (maakaari 540/1995) ja oman talon rakennuttaminen (kuluttajansuojalaki 38/1978, 9 luku). Kaikissa kolmessa virheen kynnys on matalampi kuin käytetyn asunnon kaupassa: riittää, ettei kohde vastaa sovittua tai hyvää rakennustapaa. Ostajan turvana ovat vuositarkastus ja RS-järjestelmän vakuudet, ja tärkein velvollisuus on ilmoittaa virheistä ajoissa.

Kolme eri sääntelyä

Uudisrakentamisen virhevastuu riippuu siitä, mitä ostetaan ja keneltä.

Uudiskohteen kolmen eri tilanteen vertailua virhevastuun osalta: uuden asunnon ostaminen taloyhtiöstä, uuden omakotitalon ostaminen rakennusliikkeeltä ja oman talon rakennuttaminen.

	Uusi asunto taloyhtiöstä	Uusi omakotitalo rakennusliikkeeltä	Talon rakennuttaminen
Sovellettava laki	Asuntokauppalaki 4 luku	Maakaari; MK 2:10:n erityissäännökset suojaavat ostajaa	Kuluttajansuojalaki 9 luku (pakottava)
Virhekynnys	Ei merkittävyysvaatimusta: riittää, ettei asunto vastaa sovittua tai hyvää rakennustapaa	Maakaaren virhesäännöt sekä elinkeinonharjoittajaa koskevat tiukennukset	Työn vastattava sovittua, rakentamismääräyksiä ja ammattitaitovaatimusta
Keskeinen määräaika	Virheilmoitus viimeistään vuositarkastuksessa (12–15 kk käyttöönotosta)	Reklamaatio kohtuullisessa ajassa; MK 2:25:n viiden vuoden takaraja ei suojaa myyjää	Reklamaatio kohtuullisessa ajassa; YSE-sopimuksissa kahden vuoden takuu
Vastuun takaraja	10 vuotta (suorituskyvyttömyysvakuus)	10 vuotta (vanhentumislaki)	10 vuotta (vanhentumislaki; YSE 1998:ssa sovittu takaraja)

Uuden asunnon kauppa

Kun ostaja hankkii uuden asunnon taloyhtiöstä, esimerkiksi kerrostalo- tai rivitaloasunnon, sovelletaan asuntokauppalain 4 lukua, joka koskee asunnon ensimmäistä myyntiä uudisrakentamisen tai siihen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen (AsKL 4:1). Myyjä on useimmiten perustajaosakas (arkikielessä grynderi), joka perustaa asunto-osakeyhtiön, ostaa tontin, rakentaa tai rakennuttaa rakennukset ja myy osakkeet.

RS-järjestelmä

Asuntokauppalain 2 luvun mukainen RS-järjestelmä suojaa ostajia, jotka ostavat asunnon rakentamisvaiheessa. Lyhenne RS tulee sanoista "rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema": järjestelmän loivat pankit 1970-luvulla, ja se siirtyi asuntokauppalakiin 1990-luvulla.

Perustajaosakas on velvollinen asettamaan vakuudet osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi (AsKL 2:17 ja 2:19).

Rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus vapautuu ilman osakkeenostajien suostumustakin viimeistään 12 kuukauden kuluttua yhtiön vuositarkastuksesta, jos yhtiölle on valittu AsKL 2:23:ssa tarkoitettu hallitus eikä ostaja tai yhtiö vastusta vapauttamista (AsKL 2:18 a). Vakuus ei siis jää odottamaan ostajien suostumusta, vaan vapautuu automaattisesti, ellei vapauttamista vastusteta.

Kolmas vakuus, suorituskyvyttömyysvakuus (AsKL 2:19), on asetettava ennen asuntojen myynnin aloittamista. Se turvaa ostajaa siinä tapauksessa, että rakennuttaja ajautuu konkurssiin tai muutoin menettää kykynsä vastata rakennusvirheistä.

Suorituskyvyttömyysvakuus katetaan poikkeuksetta vakuutusyhtiön myöntämällä vakuutuksella. Vakuutukseen liittyy omavastuuosuus, joka on asunto-osakeyhtiön vaatimuksissa enintään kaksi prosenttia rakennuskustannuksista ja yksittäisen osakkaan vaatimuksissa enintään puolitoista prosenttia osakkeiden velattomasta kauppahinnasta. Vakuutus ei siis välttämättä korvaa virheestä aiheutuvia kuluja täysin, mutta se on ostajan viimesijainen turvaverkko tilanteessa, jossa perustajaosakas ei itse enää kykene vastaamaan velvoitteistaan.

Virhe uudessa asunnossa

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan uudessa asunnossa on virhe muun muassa, jos:

1. Asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.
2. Asunto ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen on täytettävä.
3. Rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakennustavan mukaisesti tai ammattitaitoisesti.
4. Rakentamisessa käytetty materiaali ei ole tavanomaisen hyvälaatuista.
5. Asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla on yleensä aihetta olettaa.

Virhe voi olla myös taloudellinen.

Uuden asunnon virheen kynnys on matalampi kuin käytetyn asunnon salaisen virheen kynnys. Käytetyn asunnon kaupassa edellytetään, että asunto poikkeaa merkittävästi siitä, mitä ostajalla on perusteltua aihetta edellyttää. Uudessa asunnossa tällaista merkittävyysvaatimusta ei ole, vaan riittää, ettei asunto vastaa sovittua tai hyvää rakennustapaa.

Piilovirhe uudessa asunnossa

Uuden asunnon kaupassa myyjä vastaa kaikista virheistä, myös piilevistä, ilman käytetyn asunnon kaupan merkittävyyskynnystä, kunhan ostaja reklamoi ajoissa.

Erillistä salaisen virheen eli piilovirheen käsitettä ei uuden asunnon kaupassa tunneta. Käytetyn kohteen kaupassa piilovirhe on erityinen virhekategoria, joka edellyttää merkittävyyttä ja jossa kumpikaan osapuoli ei tiennyt virheestä; korkeimman oikeuden piilovirheratkaisut koskevat nimenomaan tätä kategoriaa. Uudiskohteessa ratkaisevaa ei ole se, oliko virhe näkyvä vai ei, vaan se, vastaako asunto sovittua ja hyvää rakennustapaa.

Vuositarkastus

Asuntokauppalain 4 luvun 18 §:n mukaan myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Vuositarkastus on ostajan kannalta tärkeä määräaika. AsKL 4:19:n mukaan ostajan on ilmoitettava havaitsemistaan virheistä viimeistään vuositarkastuksessa. Jos ostaja laiminlyö tämän, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa.

Vuositarkastuksen jälkeen ostajalla on edelleen oikeus vedota sellaisiin virheisiin, joita hän ei ole kohtuudella voinut havaita vuositarkastukseen mennessä. Tällaisista virheistä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaitaan tai olisi pitänyt havaita, käytännössä muutamien kuukausien kuluessa.

Vastuuaika uuden asunnon kaupassa

Asuntokauppalain 4 luvussa ei ole käytetyn asunnon kaupan kaltaista nimenomaista vastuuajan takarajaa (vrt. AsKL 6 luvun kaksi vuotta tai maakaaren viisi vuotta). Vastuuaika rakentuu sen sijaan useasta osasta.

Ensimmäinen aikaraja on edellä kuvattu vuositarkastus; sen jälkeen ostaja voi vedota vain virheisiin, joita hän ei ole kohtuudella voinut havaita aiemmin.

Kymmenen vuoden vastuu ei ole takuu.

Käytännön viimeisenä aikarajana toimii suorituskyvyttömyysvakuuden kymmenen vuoden voimassaolo. Vaikka laki ei aseta nimenomaista vastuun takarajaa, kymmenen vuoden jälkeen ostajalla ei enää ole vakuuden tuomaa turvaa. Lisäksi perustajaosakkaan vastuuta rajoittaa yleinen vanhentumislainsäädäntö.

Asunto-osakeyhtiön itsenäinen oikeus vedota virheisiin

Uuden asunnon kaupassa myös asunto-osakeyhtiöllä on itsenäinen oikeus vedota virheeseen perustajaosakkaan suuntaan. Tämä on merkittävä ero käytetyn asunnon kauppaan, jossa virhevaatimukset ovat osapuolten (myyjä–ostaja) välisiä.

Käytännössä taloyhtiö ajaa usein virhevaatimuksia yhteisten tilojen ja rakenteiden osalta, kun taas yksittäinen osakas vetoaa huoneistonsa virheisiin. KKO 2016:22 linjasi, milloin asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevat säännökset soveltuvat myös laajaan korjausrakentamiseen.

Rakennusliike myyjänä ja talon rakennuttaminen

Uusi omakotitalo rakennusliikkeeltä

Kun ostaja hankkii valmiin uuden omakotitalon rakennusliikkeeltä, kauppa on kiinteistökauppa ja siihen sovelletaan maakaarta. Myyjän virhevastuu määräytyy maakaaren 2 luvun mukaan samoin kuin käytetyn kiinteistön kaupassa.

Olennainen ero on kuitenkin maakaaren 2 luvun 10 §, joka sisältää erityissäännöksiä tilanteisiin, joissa myyjä on elinkeinonharjoittaja, joka ammatikseen rakentaa tai myy kiinteistöjä, ja ostaja hankkii kiinteistön asunnokseen itselleen tai perheenjäsenilleen. Näissä tilanteissa tietyt ostajan vahingoksi poikkeavat sopimusehdot ja vastuunrajoitukset eivät sido ostajaa, eikä myyjä voi vedota maakaaren viiden vuoden reklamaatioaikaan (MK 2:25) ostajaa vastaan samalla tavalla kuin yksityinen myyjä.

Myyjällä on lisäksi vahingonkorvausvastuu myös salaisen virheen perusteella, vaikka tuottamusta ei voitaisi osoittaa. Yksityisen myyjän kaupassa salainen virhe oikeuttaa hinnanalennukseen tai kaupan purkuun mutta ei korvaukseen virheen aiheuttamista ylimääräisistä vahingoista, kuten sijaisasumis-, selvittely- ja tutkimuskuluista.

Talon rakennuttaminen

Jos ostaja omistaa tontin ja tilaa rakennustyön urakoitsijalta, kyseessä ei ole kiinteistökauppa vaan urakkasopimus. Tällöin sovelletaan kuluttajansuojalain 9 lukua, joka sääntelee talonrakennustyötä ja siihen liittyvien tarvikkeiden luovuttamista kuluttajalle.

Kuluttajansuojalain 9 luvun mukainen virhevastuu on laaja: työn on vastattava sovittua, noudatettava rakentamismääräyksiä ja oltava ammattitaitoisesti suoritettu. Vastuu ei ole sidottu takuuaikaan. Virhettä arvioidaan luovutushetken mukaan, ja tilaaja voi vedota myöhemmin ilmenevään virheeseen reklamoimalla kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta. Käytännön takarajan muodostaa velan vanhentumisesta annetun lain (728/2003) kymmenen vuoden enimmäisaika.

Urakkasopimuksiin liitetään yleensä rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998), jotka ovat rakennusalan järjestöjen yhteisesti laatimat vakioehdot. YSE ei ole laki, vaan sopimusehdot, jotka tulevat osaksi urakkasopimusta, kun osapuolet niin sopivat; käytännössä niitä sovelletaan alalla lähes poikkeuksetta. YSE:n mukaan urakoitsija antaa työlle kahden vuoden takuun. Takuuajan jälkeen urakoitsija vastaa YSE:n mukaan vain virheistä, jotka johtuvat törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja joita tilaaja ei ole kohtuudella voinut havaita aiemmin.

Kuluttajaurakassa nämä rajoitukset eivät kuitenkaan sido tilaajaa. Kuluttajansuojalain 9 luku on pakottavaa lainsäädäntöä (KSL 9:2) ja menee YSE:n edelle siltä osin kuin ehdot poikkeavat kuluttajan vahingoksi; YSE:n ehtoja sovelletaan kuluttajasuhteessa vain siltä osin kuin ne eivät heikennä kuluttajan lakisääteistä asemaa.

Kymmenen vuoden vastuuaika

Kaikissa kolmessa tilanteessa ammattimaisen rakentajan vastuu ulottuu kymmenen vuoden päähän, mutta raja tulee eri perusteista. Asuntokauppalain puolella se tulee suorituskyvyttömyysvakuuden voimassaolosta. Elinkeinonharjoittajan kiinteistökaupassa maakaaren viiden vuoden takaraja (MK 2:25) ei sovellu, joten rajan asettaa vanhentumislain kymmenen vuoden enimmäisaika. Sama laki asettaa takarajan myös kuluttajaurakassa; YSE 1998 -pohjaisissa urakkasopimuksissa kymmenen vuoden takaraja vastaanotosta on lisäksi kirjattu ehtoihin.

Kymmenen vuoden vastuu ei ole takuu. Takuu on eri asia ja perustuu sopimukseen, urakoissa tyypillisesti YSE 1998:n kahden vuoden takuuaikaan. Vastuuaika koskee piileviä virheitä, joita ei ole voitu havaita aiemmin: vuositarkastuksen tai takuuajan jälkeen ostajan tai tilaajan on osoitettava, että kyse on tällaisesta virheestä, ja ilmoitettava siitä kohtuullisessa ajassa.

Virheen seuraamukset

Virheen seuraamukset uudisrakentamisessa poikkeavat käytetyn kohteen kaupasta erityisesti siinä, että ensisijainen keino on korjaaminen eikä rahallinen hyvitys.

Virheen oikaisu

Virheen oikaisu on uudessa asunnossa ensisijainen seuraamus (AsKL 4:22). Myyjällä on oikeus ja velvollisuus korjata virhe kohtuullisessa ajassa omalla kustannuksellaan. Tämä eroaa käytetyn asunnon kaupasta, jossa ensisijainen seuraamus on hinnanalennus.

Hinnanalennus

Hinnanalennus tulee kysymykseen, jos virhettä ei oikaista tai oikaisua ei voida edellyttää (AsKL 4:25).

Kaupan purku

Kaupan purku edellyttää, että sopimusrikkomus on olennainen eikä muita seuraamuksia voida pitää riittävinä (AsKL 4:25). Kynnys purkuun on korkea.

Vahingonkorvaus

Vahingonkorvaus on uuden asunnon kaupassa laajempi kuin käytetyn asunnon kaupassa (AsKL 4:26). Perustajaosakas ja elinkeinonharjoittajamyyjä vastaavat myös välillisistä vahingoista, jos virhe tai vahinko johtuu huolimattomuudesta.

Ostajan kannalta olennaista on reagoida virheisiin ajoissa: ilmoittaa havaituista virheistä vuositarkastuksessa ja myöhemmin ilmenevistä virheistä kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta. Sama virheiltä suojautumisen perusajatus, dokumentointi ja määräaikojen seuranta, pätee myös uudiskohteessa.

Usein kysyttyä

Lähteet

1. Asuntokauppalaki (843/1994) Erityisesti 2 ja 4 luku.
2. Maakaari (540/1995) Erityisesti 2 luvun 10 §.
3. Kuluttajansuojalaki (38/1978) Erityisesti 9 luku.
4. Laki velan vanhentumisesta (728/2003)
5. KKO 2008:1 Uusi asunto, perustajaosakas, taloudellinen virhe (hoitovastike/vesimaksu arvioitu liian alhaisiksi).
6. KKO 2016:22 Asuntokauppalain tulkinta: milloin uuden asunnon kauppaa koskevat säännökset soveltuvat korjausrakentamiseen.
7. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 (RT 16-10660) Rakennustieto.
8. KKV: Asunnonostajan hyväksi asetettavat vakuudet Kuluttaja-asiamiehen linjaus.

Tämä artikkeli on yleisluontoinen katsaus uudisrakentamisen virhevastuuseen eikä se korvaa oikeudellista neuvontaa. Yksittäisissä tapauksissa on syytä kääntyä rakennusoikeuteen perehtyneen lakimiehen puoleen.