Usein kysyttyä asunto- ja kiinteistökaupan virheistä

Piilovirhe eli salainen virhe on asunnon tai kiinteistön virhe, joka oli olemassa jo kaupantekohetkellä mutta josta myyjä ei tiennyt ja jota ostaja ei voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kauppaa. Piilevä vika yltää virheeksi asti vain, jos kohde poikkeaa sen vuoksi merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kohteelta voidaan perustellusti edellyttää (maakaari 2 luku 17 §, asuntokauppalaki 6 luku 11 §). Tyypillisiä piilovirheitä ovat rakenteiden kosteus-, home- ja lahovauriot, jotka paljastuvat vasta kaupan jälkeen.

Sovellettava laki määräytyy kaupan kohteen mukaan. Kiinteistökauppaa, jossa ostetaan esimerkiksi omakotitalo tontteineen, sääntelee maakaari (540/1995). Asunto-osakekauppaa, jossa ostetaan asunto-osakeyhtiön osakkeita eli käytännössä kerros- tai rivitaloasunto, sääntelee asuntokauppalaki (843/1994). Ero vaikuttaa muun muassa myyjän vastuuaikaan: kiinteistökaupassa se on viisi vuotta ja käytetyn asunnon kaupassa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta.

Taloudellinen virhe on asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n tarkoittama virhe, jossa asunnon omistamiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet, kuten yhtiövastike tai osuus taloyhtiön korjauskustannuksista, osoittautuvat kaupan jälkeen merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää. Virhe voi syntyä myös taloyhtiön yhteisistä rakenteista tai muista huoneistoista löytyvästä odottamattomasta viasta, joten myyjä voi joutua vastuuseen, vaikka hänen oma huoneistonsa olisi moitteeton.

Riskirakenne on aikakaudelleen tyypillinen rakenneratkaisu, joka on myöhemmin todettu vaurioherkäksi, esimerkiksi valesokkeli tai betonilaatan päälle koolattu puulattia. Riskirakenne ei ole automaattisesti vaurio: vaurioherkimmässäkin ryhmässä, maata vasten olevissa seinissä, vaurio todettiin 38,7 prosentissa kuntotarkastetuista kohteista (Annila ym. 2023). Rakenteen todellinen kunto selviää vasta rakennetta avaavalla kuntotutkimuksella.

RS-järjestelmä on asuntokauppalain 2 luvun mukainen vakuusjärjestelmä, joka suojaa rakentamisvaiheessa uuden asunnon ostavaa. Lyhenne tulee sanoista "rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema": pankit loivat järjestelmän 1970-luvulla, ja se siirtyi asuntokauppalakiin 1990-luvulla. Perustajaosakkaan on asetettava ostajien hyväksi vakuudet, joista suorituskyvyttömyysvakuus on voimassa kymmenen vuotta rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä.

Kuntotarkastus on aistinvarainen ja rakenteita rikkomaton yleiskatsaus rakennuksen kuntoon, ja se tehdään tyypillisesti asuntokaupan valmisteluvaiheessa. Kuntotutkimus on kohdennettu, syvempi selvitys, jossa rakenteita avataan, otetaan näytteitä ja tehdään rakennekosteusmittauksia. Kuntotarkastus tunnistaa riskit ja suosittaa tarvittaessa kuntotutkimusta, mutta se ei kerro, mitä rakenteiden sisällä todella on.

Ostajan selonottovelvollisuus tarkoittaa, että ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita kohteen tarkastuksessa ennen kauppaa (maakaari 2 luku 22 §, asuntokauppalaki 6 luku 12 §). Tavanomainen tarkastus on silmämääräinen: ostajan ei tarvitse avata rakenteita eikä käyttää asiantuntija-apua. Velvollisuus voi kuitenkin laajentua erityiseksi selonottovelvollisuudeksi, jos ostaja saa ennen kauppaa konkreettisen syyn epäillä tiettyä rakennetta, tyypillisesti kuntotarkastusraportin lisätutkimussuosituksen (KKO 2019:16).

Myyjän on annettava ostajalle oikeat tiedot kohteen ominaisuuksista ja kerrottava tiedossaan olevista, kohteen käyttöön tai arvoon vaikuttavista seikoista. Virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon antaminen taikka tunnetun seikan kertomatta jättäminen on kaupan virhe (maakaari 2 luku 17 §, asuntokauppalaki 6 luku 11 §), ja virheellinen tieto on virhe, vaikka myyjä olisi itse ollut vilpittömässä mielessä.

Keinoja on neljä: kuntotarkastus ja sen suosittelemat jatkotutkimukset, yksilöity vastuunrajoituslauseke kauppakirjassa, kauppahinnan osittainen pidätys sekä myyjän piilovirhevakuutus. Mikään keino ei poista riskiä kokonaan, mutta yhdessä ne pienentävät olennaisesti sekä myyjän että ostajan riskiä.

Ilmoita virheestä myyjälle viipymättä eli tee reklamaatio, sillä ilman ajoissa ja oikein tehtyä reklamaatiota ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Dokumentoi vaurio valokuvin, asiantuntijalausunnoin ja kosteuskartoituksin, äläkä aloita korjauksia ennen kuin myyjä on saanut tilaisuuden tarkastaa virheen. Vaatimukset voi yksilöidä myöhemmin, kunhan alustava ilmoitus on tehty ajoissa ja vaatimukset esitetään kohtuullisessa ajassa (KKO 2016:69).

Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai se olisi pitänyt havaita; oikeuskäytännössä kohtuullisena on yleensä pidetty muutamaa kuukautta. Lisäksi sovelletaan ehdotonta takarajaa: kiinteistökaupassa viisi vuotta (maakaari 2 luku 25 §) ja käytetyn asunnon kaupassa kaksi vuotta (asuntokauppalaki 6 luku 14 §) hallinnan luovutuksesta. Uuden asunnon kaupassa havaituista virheistä on ilmoitettava viimeistään vuositarkastuksessa (asuntokauppalaki 4 luku 19 §).

Käytetyn asunnon ja kiinteistön kaupassa ensisijainen seuraamus on hinnanalennus, ja kaupan purku edellyttää olennaista virhettä, jota arvioidaan kokonaisharkinnalla (KKO 2015:58). Vahingonkorvaus edellyttää pääsääntöisesti myyjän huolimattomuutta, joten salainen virhe oikeuttaa yleensä hinnanalennukseen mutta ei korvaukseen. Uuden asunnon kaupassa ensisijainen seuraamus on virheen oikaisu eli myyjän omalla kustannuksellaan tekemä korjaus.

Kiinteistön myyjä vastaa virheistä viisi vuotta ja käytetyn asunto-osakkeen myyjä kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta (maakaari 2 luku 25 §, asuntokauppalaki 6 luku 14 §). Ammattimaisen rakentajan vastuu uudiskohteessa ulottuu käytännössä kymmenen vuoden päähän. Määräajan jälkeen ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, ellei myyjä ole menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Tietoisesti salattu virhe ei ole salainen virhe vaan myyjän tiedonantovirhe, ja kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti menetellyt myyjä ei voi vedota kahden tai viiden vuoden vastuuajan takarajaan. Tällöin sovelletaan yleistä kymmenen vuoden vanhentumisaikaa. Salailu voi viedä myyjältä myös piilovirhevakuutuksen suojan: vakuutusyhtiöllä voi olla oikeus evätä korvaus, jos myyjä ei ole ilmoittanut tiedossaan olevista olennaisista virheistä.

Uuden asunnon kaupassa erillistä salaisen virheen käsitettä ei tunneta: perustajaosakas vastaa kaikista virheistä, myös piilevistä, ilman käytetyn asunnon kaupan merkittävyyskynnystä (asuntokauppalaki 4 luku 14 §). Riittää, että asunto ei vastaa sovittua tai hyvää rakennustapaa, ja vastuu ulottuu käytännössä kymmenen vuoden päähän. Ostajan on kuitenkin ilmoitettava havaitsemistaan virheistä viimeistään vuositarkastuksessa.

Valtaosa piilovirheriidoista tiivistyy neljään kysymykseen: oliko virhe todella salainen, oliko se riittävän merkittävä, olisiko ostajan pitänyt tutkia kohdetta tarkemmin ja reklamoitiinko ajoissa ja oikein. Korkeimman oikeuden ratkaisut osoittavat, että lopputulos on usein vaikeasti ennustettava: kolmessa neljästä keskeisestä ennakkopäätöksestä käräjäoikeus ja hovioikeus päätyivät vastakkaisiin tuloksiin.

Kotivakuutukseen kuuluva oikeusturvavakuutus korvaa vakuutetun omia asianajo- ja oikeudenkäyntikuluja muun muassa asunto- ja kiinteistökaupan riidoissa omavastuulla vähennettynä ja euromääräiseen ylärajaan saakka; itse vaadittua korvausta se ei kata. Myyjän piilovirhevakuutus kattaa lisäksi piilovirhevaatimusten selvittelykulut sekä mahdolliset asianajo- ja oikeudenkäyntikulut.

Kotivakuutus korvaa äkillisiä ja ennalta arvaamattomia vahinkoja, kuten putkirikon tai tulipalon, mutta ei rakennusvirheitä eikä vähitellen syntyneitä kosteusvaurioita eli tyypillisiä piilovirheitä. Myyjän piilovirhevakuutus on vastuuvakuutus, joka kattaa myyjän lakisääteisen vastuun kaupan jälkeen paljastuvista salaisista virheistä. Tuotteet turvaavat eri virheiden varalta ja täydentävät toisiaan.

Ei yleensä korvaa. Taloyhtiön kiinteistövakuutus kattaa kotivakuutuksen tapaan yhtiön vastuulla olevien rakenteiden äkilliset ja ennalta arvaamattomat vahingot, mutta ei rakennus- ja asennusvirheitä eikä vähitellen syntyneitä kosteus- ja homevaurioita. Myös kiinteistövakuutuksen korvauksia pienentävät vastaavat ikävähennykset kuin kotivakuutuksessa.