Yleisimmät piilovirheet ja riskirakenteet

Suomalaisten omakotitalojen yleisimmät piilovirheet ovat rakenteiden kosteus- ja mikrobivauriot. Näitä virheitä löytyy yleisesti tiedossa olevista riskirakenteista. Tutkituista omakoti- ja paritaloista, joissa on näitä riskirakenteita, noin 15 %:ssa on havaittu kosteusvaurioita. Rakennusvuosi on suurin selittävä tekijä: ennen vuotta 1940 rakennetuissa taloissa jopa 80 %:ssa kuntotarkastetuista kohteista löydettiin kosteusvaurio tai tarve jatkotutkimuksille, kun taas 2000-luvulla rakennetuissa taloissa vastaava luku oli noin 5 % (Annila ym. 2023; Salmela 2022).

Riskirakenne puolestaan tarkoittaa oman aikansa yleistä rakennetta tai rakennustapaa, joka on jälkikäteen osoittautunut alttiiksi virheille. Usein riskirakenteet olivat oman aikansa hyvien rakennustapojen mukaisia ratkaisuja. Esimerkkejä riskirakenteista ovat maanvastaiset seinät, puukoolatut lattiat ja valesokkelit.

Kuinka yleisiä kosteusvauriot ovat

Annila ym. 2023 analysoivat yli 15 000 kuntotarkastusraporttia vuosilta 2016–2020. Kuntotarkastusten perusteella kosteusvaurio löydettiin noin 15 %:sta kuntotarkastetuista omakoti- ja paritaloista. Lisäksi noin 10 %:ssa taloista vaurio oli useammassa kuin yhdessä rakenteessa. Tutkimuksessa ei raportoitu märkätilojen tai kellarien vaurioista, joten vauriot ovat vielä yleisempiä kuin 15 %:n osuus antaa ymmärtää.

Myös muut tutkimukset viittaavat vaurioiden olevan yleisiä. Aineistossa, joka koostui 429 pientalosta, joiden asukkaat raportoivat sisäilmaongelmista, jopa 71 %:ssa havaittiin mikrobivaurio (Pirinen 2006).

Toisessa, 450 talon, otoksessa jopa 80 %:ssa taloista löydettiin merkkejä kosteusvaurioista (Nevalainen ym. 1998). Pirisen tutkimuksessa tutkittiin pientaloja, joiden asukkaat raportoivat sisäilmaongelmista, mikä johtaa tämän otoksen suureen vaurio-osuuteen.

Tulokset vaihtelevat paljon eri tutkimusten välillä ja vertailtavuutta hankaloittaa vaurion tai kosteusvaurion määritelmä sekä se, millaisia taloja otokseen on sattunut tai valikoitu. Jo pelkästään otoskoon perusteella parhaan kuvan vaurioiden yleisyydestä antaa Annila ym. 2023. Kaikki kolme tutkimusta kuitenkin viittaavat siihen, että kosteus- ja mikrobivauriot ovat yleisiä suomalaisessa rakennuskannassa.

Vaurioriski ja rakennuksen ikä

Rakennuksen ikä on selkein yksittäinen vaurion riskiä selittävä tekijä. Tämän havaitsevat Annila ym. 2023 tutkimuksessaan, mutta lisäksi Salmela 2022 toteaa, että ennen vuotta 1940 rakennetuissa taloissa, jotka oli tarkastettu, yli 80 %:ssa löytyi vaurio tai tarve lisätutkimuksille. Vastaava osuus oli noin 5 % 2000-luvulla rakennetuissa taloissa. Rakennusvuoden merkitys vaurioriskiä selittävänä tekijänä on suuri juuri sen vuoksi, että riskirakenteiden yleisyys riippuu vahvasti rakennusvuodesta. Rakennustekniikka on parantunut ajan saatossa, ja kun rakenne on havaittu riskirakenteeksi, sitä on alettu vältellä.

Vaikka riskirakenteissa havaittiin suhteellisen paljon vaurioita, suurin osa riskirakenteista oli kuitenkin terveitä rakenteita.

Yleisimmät riskirakenteet

Riskirakenne ei automaattisesti tarkoita, että rakenteessa olisi vaurio, mutta se kasvattaa selvästi vaurion todennäköisyyttä suhteessa talon vastaavaan rakenteeseen, joka on tehty jollain toisella tavalla.

Yleisimpiä riskirakenteita on analysoinut esimerkiksi Annila ym. 2023. Alla olevassa taulukossa on listattuna riskirakenteita rakennuskausittain. Rakennuskaudet ovat suuntaa-antavia ja perustuvat suomalaiseen rakennusalan kirjallisuuteen ja kuntotarkastuskäytäntöön, kuten Hometalkoot-ohjelman materiaaliin Tunnista ja tutki riskirakenne.

Yleisimmät riskirakenteet rakennuskausittain (tyypillinen rakennuskausi) ja vaurio-osuus, kun se on saatavilla Annilan ym. (2023) tutkimuksesta. Tutkimus perustuu noin 15 000 kuntotarkastusraporttiin.

Riskirakenne	Rakennuskausi	Miksi riski?	Vaurioituneita
Vanhan hirsiseinän alaosa	ennen ~1950	Maakosteus, matala perustus, puutteellinen kuivatus	29,6 %
Kellariseinän sisäpuolinen levyeristys (esim. tojalevy)	n. 1940–1970	Puukuitu- tai lastulevy homehtyy maakosteudesta	–
Kaksoislaatta (orgaaninen täyttö laattojen välissä)	n. 1950–1970	Eloperäinen aines kahden betonilaatan välissä homehtuu kastuessaan	–
Puukorokelattia (puukoolattu lattia betonilaatan päällä)	n. 1950–1980	Sisäilman kosteus tiivistyy laatan yläpintaan → eriste ja puu vaurioituvat	22,8 %
Maata vasten oleva, sisäpuolelta eristetty seinä (ml. kellariseinät)	n. 1950–1990	Maakosteus, kun perusmuurin vedeneristys tai salaojat puutteelliset	38,7 %
Tiiliverhottu puurunkoseinä ilman tuuletusväliä	n. 1960–1970	Kosteus tiivistyy verhouksen taakse ilman tuuletusta	–
Tasakatto ilman riittäviä kallistuksia	n. 1960–1970	Veden lammikoituminen ja vuodot	–
Matala perustus / matala maanvarainen alapohja	n. 1960–1980	Maakosteus ja pintavedet lähellä lattiatasoa	20,0 %
Valesokkeli eli piilosokkeli	n. 1960–1990	Seinän alaosa jää sokkelin sisään maakosteudelle alttiiksi	–
Kattoikkunat	1980-luku	Läpiviennit ja liitokset vuotoherkkiä	–
Märkätila ilman nykyvaatimusten vedeneristystä	ennen 1999	Vesi pääsee rakenteisiin; vedeneristysmääräys voimaan 1.1.1999	ei sisälly aineistoon

Riskirakenteita, joissa oli todennäköisimmin vaurioita, olivat maavaraiset seinät (38,7 %), ennen 1950-lukua rakennettujen talojen hirsiseinät (29,6 %), puukoolatut lattiat (22,8 %) ja matalat perustukset (20,0 %) (katso yllä oleva taulukko). Rakennusten yläpohjat ja vesikatot ovat riskialttiita rakenteita rakennuskaudesta riippumatta. Vaikka riskirakenteissa havaittiin suhteellisen paljon vaurioita, suurin osa riskirakenteista oli kuitenkin terveitä rakenteita.

Valesokkeli

Valesokkeli on rakenne, jota niin maallikot kuin rakennusalan ammattilaisetkin usein käyttävät esimerkkinä riskirakenteesta. Valesokkelissa betonisokkelin yläreuna on ylempänä kuin sen takana olevan seinärakenteen alaosa. Tarkemman kuvauksen valesokkelista löydät esimerkiksi rakennukset.fi:n valesokkelisivulta. Tällöin seinärakenne jää alttiiksi maasta tulevalle kosteudelle. Valesokkeleita tehtiin pientaloihin 1960-luvulta 1990-luvulle saakka. Annilan ym. (2023) tutkimuksessa valesokkeli oli yleisin vaurioita sisältävä rakenne taloissa, jotka on rakennettu välillä 1960–1999.

Valtaosa virheistä syntyy jo ennen kuin rakennus on edes valmis.

Virheiden syntyminen ja vaurioiden kehittyminen

Alan tutkimus on melko yksimielinen siitä, mistä virheelliset rakenteet ja niiden vauriot aiheutuvat. Kuten yllä kuvattiin, yksi tekijä on riskirakenteet eli aikakaudelleen tyypilliset rakenteet, jotka myöhemmin osoittautuivat alttiiksi vaurioille. Tämän lisäksi työmaan kehno kosteudenhallinta, virheet toteutuksessa, laiminlyöty huolto ja tavallinen kuluminen johtavat virheellisiin rakenteisiin ja vaurioihin. Rakenteiden tekninen käyttöikä on usein noin 40–60 vuotta. Rakenteiden käyttöiän loppuminen onkin yleinen syy sisäilmaongelmille (Reijula ym. 2012).

Virheiden syntyminen

Valtaosa virheistä syntyy jo ennen kuin rakennus on edes valmis. Seitsemän rakennushankkeen seurannassa huomattiin, että rakennusaikana havaittujen rakennusvirheiden korjaaminen maksoi tyypillisesti 2–4 % rakennushankkeen sopimusarvosta (Josephson & Hammarlund 1999; Love & Li 2000). Tämä 2–4 %:n kustannus on alaraja, koska korjauskustannukset koskivat ainoastaan rakennusaikana havaittuja virheitä eikä piileviä virheitä. Myös aiempi riskirakenteiden taulukko viittaa siihen, että useat pientalojen virheet johtuvat virheellisesti suunnitellusta rakenteesta (esimerkiksi valesokkeli). Lisäksi esimerkiksi huono toteutus on yleinen syy myöhemmin selviäville virheille. Esimerkiksi Josephson & Hammarlund (1999) huomasivat, että rakennusaikana havaituista virheistä 54 % liittyi tuotantoon, 20 % suunnitteluun ja 20 % materiaaleihin.

Vaurioiden kehittyminen

Osa vaurioista on helppo havaita, kun taas osa vaurioista ei näy rakennuksen pinnoille lainkaan. Aiemmin mainitussa 429 talon otoksessa, jossa omistajat olivat ilmoittaneet sisäilmaongelmista, vauriot sijaitsivat toisinaan rakenteissa ilman näkyviä merkkejä. Näiden vaurioiden todentaminen olisi vaatinut rakenteiden avaamisen, porareikämittauksia tai materiaalinäytteitä (Pirinen 2006).

Kosteus- ja mikrobivaurioita on niin vaikea havaita alkuvaiheessa, koska ne kehittyvät hiljalleen rakenteiden sisällä (lämmöneristeessä, puurungon alajuoksussa tai betonilaatan ja puurakenteen rajapinnassa) pitkään ennen kuin ilmoittavat itsestään pinnalla näkyvinä vaurioina tai hajuna. Tämän vuoksi kuntotarkastusten aistinvaraiset ja rakenteita rikkomattomat menetelmät eivät voi havaita kaikkia vaurioita, ja siksi kuntotarkastukset usein suosittelevatkin riskirakenteiden lisätutkimuksia. Kuntotarkastuksen ja kuntotutkimuksen eroja käydään tarkemmin läpi toisessa artikkelissa.

Kosteusvaurioiden terveysvaikutukset ja kustannukset

Kosteus- ja homevaurioilla on vahva ja kansainvälisesti todennettu yhteys hengityselimistön sairauksiin ja oireisiin. Kosteusvaurioisissa taloissa asuvilla on jopa 75 % suurempi riski saada hengityselimistön oireita tai astma (WHO 2009). Yhdysvalloissa noin 21 % astmatapauksista on arvioitu liittyvän taloissa esiintyviin kosteus- ja homevaurioihin. Näiden astmatapausten kustannus yksilöille ja yhteiskunnalle on arviolta noin 3,5 miljardia dollaria vuodessa (Mudarri & Fisk 2007).

Suomessa pien- ja rivitaloista noin 7–10 % (kerrosalalla mitattuna) sisältää merkittävän kosteus- ja homevaurion. Muiden talotyyppien vastaavat luvut ovat alla olevassa kaaviossa. Merkittävien kosteus- ja homevaurioiden korjaaminen maksaisi 1,2–1,6 miljardia euroa, ja vaurioista aiheutuneet vuosittaiset terveyteen liittyvät kustannukset vaihtelevat 23 miljoonan ja 953 miljoonan euron välillä (Reijula ym. 2012).

Kosteusvauriot muualla maailmassa

Rakenteet, jotka kärsivät kosteusvaurioista, eivät ole vain suomalaisen rakennuskannan haaste. Ruotsalaisessa tutkimuksessa, jossa tutkittiin 1 800 taloa, 45 % kaikista löydetyistä vaurioista oli kosteusvaurioita, jotka vaikuttivat talon sisätiloihin (Boverket 2009). Homekasvustoa, homeen hajua tai rakenteiden kosteutta havaittiin vähintään yhdessä rakenteessa (perustukset, yläpohja tai ulkoseinä) noin 29 %:ssa kaikista tutkimuksen otokseen kuuluneista taloista. Tutkimuksen pientaloissa vastaava kosteusongelmaisten talojen osuus oli 30 %. Rakennuskausi oli merkittävä selittävä tekijä: ennen vuotta 1976 rakennetuissa pientaloissa kosteusongelmaisten talojen osuus oli noin 35 %, kun taas 1996–2005 välillä rakennetuissa pientaloissa osuus oli 12 %. Pientaloissa vaurioita oli erityisesti perustuksissa, kuten kellareissa ja ryömintätiloissa (19 %), ja yläpohjassa (15 %). Tutkimuksessa arvioitiin myös Ruotsissa kaikkien rakennusten kosteusvaurioiden korjaamisen maksavan n. 55–89 miljardia kruunua.

Aineistossa, joka käsittää 31 Euroopan maata, noin joka kuudennessa kodissa (16,5 %) on kosteus-, home- tai vesivaurio (Haverinen-Shaughnessy 2012). Yleisemmin rakennusten sisätilojen homeongelmat koskettavat arviolta 10–50 % rakennuskannasta Euroopassa, Pohjois-Amerikassa, Australiassa, Intiassa ja Japanissa (WHO 2009). Suomessa kosteusvaurioiden osuus, 15 % (Annila ym. 2023), osuu hyvin kansainväliseen vaihteluväliin ja vaikuttaa jonkin verran matalammalta kuin Ruotsin vastaava osuus.

Muut kuin kosteusvauriot

Vaikka kosteus- ja mikrobivauriot ovat talojen yleisiä ongelmia niin Suomessa kuin maailmanlaajuisestikin, muitakin rakennusvirheitä löytyy. Muita yleisiä virheellisiä tai virhealttiita rakenteita ovat käyttöikänsä päässä olevat putkistot ja vesijohdot, puutteelliset sähköjärjestelmät, perustusten painuminen, virheet kantavissa rakenteissa ja kohonneet radonpitoisuudet. Tilastollisesti muut kuin kosteusperäiset vauriot ovat kuitenkin selvästi harvinaisempia.

Rakennusvirhe, kaupan virhe ja suojautuminen

Rakennusvirhe muuttuu kaupan virheeksi, kun se ilmenee asunnon tai kiinteistön myynnin jälkeen, ennen myyjän vastuun päättymistä. Jos virhe ei ole ollut kummankaan kaupan osapuolen tiedossa ja on merkittävä, se katsotaan salaiseksi virheeksi ja ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai todella merkittävän virheen tapauksessa kaupan purkua.

Kuntotarkastus on olennainen osa rakennusvirheeltä ja kaupan virheeltä suojautumista. Kuntotarkastus saattaa havaita virheen, jos virheestä on rakenteiden pinnalla havaittavia merkkejä, mutta ainakin kuntotarkastuksessa tunnistetaan riskirakenteet ja mahdollisesti suositellaan niiden jatkotutkimuksia. Sekä rakennuksen että myyjän vastuun kannalta on parempi tutkia mahdolliset virheet kuin ummistaa silmänsä niiltä.

Myyjän vastuuta virheistä käsitellään omissa artikkeleissaan: myyjän vastuu kiinteistökaupassa, myyjän vastuu asuntokaupassa ja virheiltä suojautuminen.

Usein kysyttyä

Lähteet

1. Annila ym. (2023) Risk factors for moisture damage presence and severity in Finnish homes. Buildings & Cities. DOI: 10.5334/bc.366. (n. 15 000 kuntotarkastusta 2016–2020; varma kosteusvaurio 15 %:ssa; maata vasten olevat seinät 38,7 %, hirsiseinät 29,6 %, puukoolatut alapohjat 22,8 %, matalat perustukset 20,0 %.)
2. Pirinen (2006) Pientalojen mikrobivauriot. Lähtökohtana asukkaiden kokemat terveyshaitat. Väitöskirja, Tampereen teknillinen yliopisto (Hengitysliiton julkaisuja 19). (429 pientaloa; mikrobivaurio 71 %:ssa; osa vaurioista todettavissa vain rakenteita avaamalla.)
3. Haverinen-Shaughnessy (2012) Prevalence of dampness and mold in European housing stock. Journal of Exposure Science & Environmental Epidemiology 22, 461–467. DOI: 10.1038/jes.2012.21.
4. Mudarri & Fisk (2007) Public health and economic impact of dampness and mold. Indoor Air 17(3), 226–235. DOI: 10.1111/j.1600-0668.2007.00474.x. (21 % USA:n astmatapauksista liittyy kosteus-/homevaurioihin; ~3,5 mrd USD/v.)
5. Nevalainen ym. (1998) Prevalence of Moisture Problems in Finnish Houses. Indoor Air 8 (Suppl. 4), 45–49. (450 pientalon satunnaisotos; 80 %:ssa merkkejä nykyisestä tai aiemmasta kosteusvauriosta.)
6. Josephson & Hammarlund (1999) The causes and costs of defects in construction: A study of seven building projects. Automation in Construction 8(6), 681–687. (Seitsemän hankkeen seuranta tuotantovaiheen aikana; virheiden kustannus 4,4 % tuotantokustannuksesta; 54 % tuotanto, 20 % suunnittelu, 20 % materiaalit.)
7. Love & Li (2000) Quantifying the causes and costs of rework in construction. Construction Management and Economics 18(4), 479–490. DOI: 10.1080/01446190050024897. (Kaksi hanketta; rakennusaikaisen uusintatyön kustannus 3,15 % ja 2,4 % sopimusarvosta.)
8. Reijula ym. (2012) Rakennusten kosteus- ja homeongelmat. Eduskunnan tarkastusvaliokunnan julkaisu 1/2012. Työterveyslaitos.
9. WHO (2009) WHO Guidelines for Indoor Air Quality: Dampness and Mould. World Health Organization, Regional Office for Europe.
10. Boverket (2009) Så mår våra hus (BETSI). Boverket, Karlskrona. (Rakennuskannan kosteus- ja sisäympäristökartoitus, n. 1 800 rakennusta; ~45 % havaituista vaurioista sisäympäristöön vaikuttavia kosteusvaurioita; homekasvua tai homeen hajua vähintään yhdessä rakennusosassa n. 29 %:ssa rakennuksista.)
11. Salmela (2022) Kosteusvaurioiden yleisyys pientalojen riskirakenteissa. Ympäristö ja Terveys -lehti 5/2022, s. 16–21. Terveyden ja hyvinvoinnin laitos (THL). (THL:n tiedotus samasta aineistosta kuin Annila ym. 2023.)
12. Käypä hoito Kosteus- ja homevaurioista oireileva potilas. Käypä hoito -suositus, Suomalainen Lääkäriseura Duodecim.

Tämä artikkeli on yleisluontoinen katsaus tutkimuskirjallisuuteen eikä se korvaa yksittäisen kohteen rakennusteknistä tai oikeudellista arviota. Prosenttiluvut kuvaavat kunkin tutkimuksen omaa otosta ja määritelmiä, eivätkä eri tutkimusten luvut ole suoraan vertailukelpoisia keskenään.