Käytetyn asunnon myyjä vastaa asuntokauppalain mukaan virheistä kahden vuoden ajan hallinnan luovutuksesta, myös salaisesta virheestä eli piilovirheestä, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt. Vastuu ei siis pääty kaupantekohetkeen.
Myyjän kannalta asuntokauppalain (843/1994) tärkeimmät erot maakaareen ovat lyhyempi vastuuaika ja taloudellisen virheen määritelmä, joka käytännössä ulottaa vastuun koko taloyhtiön kuntoon. Yllättävä korjaushanke yhtiön rakenteissa voi siten johtaa myyjän vastuuseen, vaikka oma huoneisto olisi moitteeton. Vastuun rajat määräytyvät taloyhtiön kunnossapitovastuun, ostajan selonottovelvollisuuden ja reklamaation ajoituksen perusteella.
Asuntokaupan virhejärjestelmä
Asuntokauppalaki ja maakaari
Suomessa asunto- ja kiinteistökaupan sääntely riippuu kaupan kohteesta. Kiinteistökauppaa, jossa kaupan kohteena ovat omakotitalot, tontit tai kiinteistömuotoiset paritalot, sääntelee maakaari (540/1995). Myyjän vastuuaika kiinteistökaupassa on viisi vuotta hallinnan luovutuksesta.
Asunto-osakekauppaa, jossa kaupan kohteena ovat asunto-osakeyhtiön osakkeet, sääntelee asuntokauppalaki. Esimerkiksi kerros- ja rivitaloasunnot kuuluvat lähes poikkeuksetta asunto-osakeyhtiöön. Käytetyn asunnon kaupassa myyjän vastuuaika on kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta.
Sama fyysinen ongelma, vaikkapa kosteusvaurio märkätilassa, voi johtaa erilaiseen vastuuarviointiin riippuen siitä, onko kyseessä kiinteistö- vai asunto-osakekauppa.
Maakaaren ja asuntokauppalain vertailu virhevastuun ja salaisen virheen osalta.
| Maakaari (540/1995) | Asuntokauppalaki (843/1994) | |
|---|---|---|
| Kaupan kohde | Kiinteistöt: omakotitalot, tontit, kiinteistömuotoiset paritalot | Asunto-osakeyhtiön osakkeet: kerros- ja rivitaloasunnot |
| Vastuuaika | 5 vuotta | 2 vuotta |
| Kunnossapitovastuu | Kokonaan omistajalla | Jaettu yhtiön ja osakkaan kesken |
| Salainen virhe | Vain fyysinen | Fyysinen + taloudellinen |
Taloyhtiön kunnossapitovastuu
Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 4 luvun mukaan kunnossapitovastuu jakautuu yhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Yhtiö vastaa rakennuksen rakenteista, eristyksistä, perusjärjestelmistä (lämmitys, vesi, viemäri, sähkö) sekä yhteisistä tiloista. Osakkeenomistaja puolestaan vastaa huoneistonsa sisäpinnoista, kalusteista ja laitteista.
Raja ei ole aina yksiselitteinen. Esimerkiksi märkätilojen vesieristys on oikeuskäytännössä katsottu kuuluvaksi yhtiön vastuulle, vaikka se sijaitsee osakkaan hallitsemassa tilassa. Yhtiöjärjestyksessä voidaan myös poiketa lain oletussäännöstä, joten vastuunjako voi vaihdella yhtiöittäin.
Myyjä voi kokea, ettei riskiä ole, koska oma asunto on hyvässä kunnossa, mutta vastuu ulottuu koko yhtiön rakenteisiin.
Tämä kunnossapitovastuun jako on asunto-osakekaupan virhearviointia olennaisesti määrittävä tekijä: se rajaa sitä, mistä myyjä vastaa ostajalle ja mistä vastuu kuuluu taloyhtiölle.
Käytetyn asunnon virhetyypit ja salainen virhe
Asuntokauppalain 6 luvussa käytetyn asunnon virheet jaetaan kolmeen kategoriaan:
- yleiseen virheeseen (AsKL 6:11),
- taloudelliseen virheeseen (AsKL 6:20) ja
- oikeudelliseen virheeseen (AsKL 6:21).
Yleensä riidat koskevat yleistä virhettä ja taloudellista virhettä. Salainen virhe voi asunto-osakekaupassa ilmetä kahdessa muodossa: fyysisenä laatuvirheenä tai taloudellisena virheenä.
Yleinen virhe ja fyysinen salainen virhe
Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos:
- Se ei vastaa sitä, mitä on sovittu kaupassa.
- Myyjä on antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon asunnon ominaisuuksista, ja tiedolla on ollut vaikutusta kauppaan.
- Myyjä on jättänyt kertomatta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi odottaa saavansa tiedon.
- Asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Neljäs kohta vastaa käytännössä salaista virhettä eli piilovirhettä. Kumpikaan osapuoli ei ole tiennyt virheestä, mutta asunto poikkeaa merkittävästi siitä, mitä ostaja saattoi perustellusti odottaa. Arvioinnissa otetaan huomioon asunnon hinta, ikä, alueen tavanomainen varustetaso sekä kohtuulliset asumisvaatimukset. Asunnon ikä vaikuttaa arviointiin olennaisesti: mitä vanhempi asunto, sitä enemmän ostajan on syytä varautua vikoihin ja puutteisiin.
Asunto-osakekaupassa fyysisen salaisen virheen käytännön merkitys on kuitenkin rajallisempi kuin kiinteistökaupassa. Edellä kuvatun kunnossapitovastuun jaon vuoksi osakkeenomistajan vastuulle jäävät käytännössä vain sisäpinnat, kalusteet ja laitteet. Koska salaisen virheen on oltava merkittävä, pelkkien sisäpintojen tai kalusteiden puutteet harvoin ylittävät tätä kynnystä: niiden korjauskustannukset jäävät tyypillisesti vähäisiksi suhteessa asunnon kauppahintaan.
Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa huoneistossa on terveyshaittaa aiheuttava ongelma. Esimerkiksi Helsingin hovioikeuden ratkaisussa (HelHO 7.9.2016) asunto-osakekauppa purettiin, kun asunnon alapohjassa todettiin kosteusvaurio, joka aiheutti terveyshaittaa. Vaikka alapohja sinänsä kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle, terveyshaitan vakavuus teki virheestä olennaisen.
Korkeimman oikeuden piilovirheratkaisuista KKO 1992:158 on linjannut, että yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan vian merkittävyyttä arvioitaessa on otettava huomioon yhtiön korjausvastuu ja osakkaan lopullinen kustannusosuus. Tapaus on asuntokauppalakia edeltävältä ajalta (ratkaisu annettiin kauppalain nojalla), mutta periaate on edelleen sovellettavissa.
Taloudellinen virhe
Taloudellinen virhe on asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n tarkoittama virhe, jossa asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet, kuten yhtiövastike tai osuus taloyhtiön korjauskustannuksista, ovat kaupan jälkeen osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Taloudellinen virhe on kyseessä myös silloin, kun myyjä on antanut näistä velvoitteista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon. Kyseessä on virhetyyppi, jota kiinteistökaupassa ei tunneta samassa muodossa.
Taloudellinen virhe voi olla myös salainen, ja se on asunto-osakekaupassa usein merkittävämpi salaisen virheen muoto kuin fyysinen piilovirhe. Asunnon omistamiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet voivat osoittautua odottamattoman suuriksi, jos taloyhtiön rakenteista paljastuu kaupan jälkeen vika, joka johtaa merkittävään korjaushankkeeseen ja yhtiövastikkeen nousuun.
Toisin kuin fyysinen salainen virhe, taloudellinen virhe voi syntyä myös sellaisesta viasta, joka ei koske myyjän omaa asuntoa lainkaan. AsKL 6:20:n sanamuoto kattaa tilanteen, jossa taloudelliset velvoitteet kasvavat "asunnossa tai kiinteistön muissa osissa" ilmenneen odottamattoman vian vuoksi. Jos taloyhtiön muista asunnoista tai yhteisistä rakenteista löytyy piilevä vika, yhtiö päättää korjauksesta ja kustannukset jyvitetään osakkaille vastikkeen kautta. Tällöin myyjä voi joutua korvaamaan ostajalle odottamattoman kustannuksen hinnanalennuksena.
Esimerkki
Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisussa (ISHo 5.4.2019) 11 asunnon rivitaloyhtiössä tiedettiin kaupantekohetkellä, että kahdessa muussa asunnossa oli sisäilmaongelmia ja että korjauksia oli tulossa. Kaupan jälkeen selvisi kuitenkin, että alapohjakorjaukset joudutaan tekemään kaikkiin asuntoihin. Ostajan laskelman mukaan korjaukset koko yhtiössä maksaisivat yli 100 000 euroa. Myyjät velvoitettiin maksamaan 50 000 euroa hinnanalennuksena salaisen taloudellisen virheen vuoksi.
Taloudellinen salainen virhe tekee asunto-osakekaupan myyjän vastuusta laajemman kuin miltä se ensi vaikutelmalta näyttää. Myyjä voi kokea, ettei riskiä ole, koska oma asunto on hyvässä kunnossa, mutta vastuu ulottuu koko yhtiön rakenteisiin. Erityisesti vanhemmissa pienissä asunto-osakeyhtiöissä (rivitalot, paritalot) yksittäisen osakkaan osuus yllättävästä korjaushankkeesta voi olla merkittävä suhteessa asunnon kauppahintaan.
Fyysisen salaisen virheen (AsKL 6:11) ja taloudellisen salaisen virheen (AsKL 6:20) vertailu.
| Fyysinen salainen virhe | Taloudellinen salainen virhe | |
|---|---|---|
| Lainkohta | AsKL 6:11:n 4 kohta | AsKL 6:20 |
| Kohde | Oma asunto (sisäpinnat, kalusteet) | Koko taloyhtiö (rakenteet, järjestelmät) |
| Merkittävyyskynnys | Harvoin ylittyy, sisäpintojen korjaukset vähäisiä suhteessa kauppahintaan | Ylittyy helpommin, rakennekorjaukset kalliita, kustannukset jyvitetään osakkaille |
| Myyjän riski | Rajallinen | Merkittävä, vastuu ulottuu koko yhtiön rakenteisiin |
| Käytännön merkitys | Rajallinen | Merkittävämpi |
Myyjän vastuun rajat
Vastuuaika: kaksi vuotta
Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan alkamisesta. Kahden vuoden kuluttua ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen.
Kuten kiinteistökaupassa, pelkkä kahden vuoden takaraja ei riitä. Ostajan on lisäksi reklamoitava kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Oikeuskäytännössä kohtuullinen aika on tyypillisesti muutamia kuukausia, mutta se vaihtelee virheen laadun ja laajuuden mukaan.
Poikkeus kahden vuoden säännöstä koskee tilannetta, jossa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, esimerkiksi salaamalla tietoisesti tuntemansa virheen. Tällöin vastuuaika ei rajoitu kahteen vuoteen.
Kahden vuoden vastuuaika on huomattavasti lyhyempi kuin maakaaren viiden vuoden määräaika. Ero heijastaa lainsäätäjän arviota siitä, että asunto-osakekaupassa taloyhtiö vastaa rakenteiden kunnossapidosta, kun taas kiinteistökaupassa vastuu on kokonaisuudessaan omistajalla.
Ostajan selonottovelvollisuus
Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita asunnon tarkastuksessa ennen kauppaa. Jos ostaja on jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden tarkastaa asunto ilman hyväksyttävää syytä, hän ei voi vedota seikkoihin, jotka tarkastuksessa olisi voinut havaita.
Tarkastusvelvollisuus on silmämääräinen. Ostajalta ei edellytetä erityisiä teknisiä toimenpiteitä eikä asiantuntija-avun, kuten kuntotarkastuksen, käyttämistä. Ostaja ei myöskään ole velvollinen tarkistamaan myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä ilman erityistä syytä.
Asunnon ikä vaikuttaa selonottovelvollisuuden laajuuteen. Vanhemman asunnon ostajalta edellytetään huolellisempaa tarkastusta kuin uuden tai juuri peruskorjatun asunnon ostajalta, koska vanhemmassa asunnossa vikojen ja puutteiden todennäköisyys on suurempi.
Virheen seuraamukset
Virheen seuraamukset asunto-osakekaupassa ovat pääpiirteissään samat kuin kiinteistökaupassa.
Hinnanalennus
Hinnanalennus on ensisijainen seuraamus (AsKL 6:16), ja se vastaa virheen merkitystä.
Kaupan purku
Kaupan purku edellyttää, että virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena (AsKL 6:16.3). Kynnys kaupan purkuun on korkea.
Vahingonkorvauksen rajat
Vahingonkorvaus edellyttää myyjän tuottamusta, mutta todistustaakka on käännetty: AsKL 6:17:n mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Salaisen virheen kohdalla vahingonkorvaus ei yleensä tule kyseeseen, koska myyjä ei ole tiennyt virheestä eikä siten ole voinut menetellä tuottamuksellisesti.
Seuraamuksiin voi myyjänä varautua ennakolta, esimerkiksi myyjän piilovirhevakuutuksella.
Usein kysyttyä
Vastaako myyjä taloyhtiön remontista, joka päätetään vasta kaupan jälkeen?
Ei automaattisesti. Kaupan jälkeen päätetty korjaushanke voi olla taloudellinen virhe vain, jos se johtuu odottamattomasta viasta ja ostajan maksettavaksi tulevat kustannukset ovat merkittävästi suuremmat kuin hänellä oli perusteltua aihetta edellyttää (AsKL 6:20). Vanhemman taloyhtiön ostajan on lähtökohtaisesti varauduttava iästä johtuviin korjauksiin, joten pelkkä remonttipäätös ei tee kaupasta virheellistä.
Voiko myyjältä vaatia hinnanalennusta, jos vika kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle?
Voi tietyin edellytyksin. Taloyhtiö korjaa vastuulleen kuuluvan vian, mutta kustannukset jyvitetään osakkaille vastikkeen kautta, ja ostajalle jäävä odottamaton kustannusosuus voi olla salainen taloudellinen virhe (AsKL 6:20). Ratkaisun KKO 1992:158 mukaan virheen merkittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon yhtiön korjausvastuu ja osakkaan lopullinen kustannusosuus.
Vastaako myyjä kodinkoneesta, joka hajoaa kaupan jälkeen?
Yleensä ei. Kodinkoneet kuuluvat osakkeenomistajan vastuulle, ja salaisesta virheestä on kyse vain, jos asunto on merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää (AsKL 6:11): yksittäisen laitteen rikkoutuminen ei tavallisesti ylitä tätä kynnystä. Tilanne on toinen, jos myyjä on antanut laitteen kunnosta virheellisen tiedon, jolla on ollut vaikutusta kauppaan.
Riittääkö reklamaatioksi pelkkä ilmoitus, että asunnossa on virhe?
Ei riitä. Ostajan on ilmoitettava myyjälle, mitä virhe koskee ja millaisia vaatimuksia hän siihen perustaa: pelkkä yleisluontoinen ilmoitus ei täytä reklamaation sisältövaatimuksia (AsKL 6:14; vrt. kiinteistökaupan osalta KKO 2016:69).
Lähteet
-
Asuntokauppalaki (843/1994) Erityisesti 6 luku.
-
Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) Erityisesti 4 luku (kunnossapitovastuu).
-
Maakaari (540/1995)
-
KKO 1992:158 Asunto-osake, myyjän vastuun rajautuminen suhteessa asunto-osakeyhtiön korjausvastuuseen.
-
KKO 2016:69 Kiinteistön kauppa, reklamaation sisältövaatimukset (analogia asunto-osakekauppaan).
-
HelHO 7.9.2016 Asunto-osake, alapohjan kosteusvaurio, terveyshaitta, kaupan purku.
-
ISHo 5.4.2019 Rivitalon valesokkeli- ja alapohjavauriot, salainen taloudellinen virhe, hinnanalennus.
Tämä artikkeli on yleisluontoinen katsaus asuntokauppalain virhesäännöksiin eikä se korvaa oikeudellista neuvontaa. Yksittäisissä tapauksissa on syytä kääntyä asunto- ja kiinteistöoikeuteen perehtyneen lakimiehen puoleen.
