Tavallisesti piilovirheet liittyvät kosteus- ja homeongelmiin, vesikatteen ja yläpohjan virheisiin, putkistojen vaurioihin sekä perustusten painumiin.
Kiinteistön myyjä vastaa maakaaren mukaan kaupan kohteen virheistä viiden vuoden ajan hallinnan luovutuksesta, myös virheestä, josta kumpikaan osapuoli ei kaupantekohetkellä tiennyt. Myyjän vastuu kiinteistön virheistä ei siis lopu kauppakirjan allekirjoittamiseen, ja erityisen kurja tilanne syntyykin, jos kaupan jälkeen paljastuu tällainen salainen virhe eli piilovirhe.
Merkittävä virhe voi johtaa hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Vastuuseen vaikuttavat myös ostajan selonottovelvollisuus, kuntotarkastuksen havainnot ja reklamaation ajoitus.
Maakaaren virhejärjestelmä
Kiinteistökauppaa sääntelee maakaari (540/1995), jonka 2 luvussa määritellään myyjän ja ostajan oikeudet ja velvollisuudet. Asunto-osakekauppaa sääntelee puolestaan asuntokauppalaki, ja siinä vastuuajat ja virhekriteerit poikkeavat maakaaresta. Maakaaressa kiinteistön virheet jaetaan kolmeen tyyppiin:
laatuvirheisiin (MK 2:17),
vallintavirheisiin (MK 2:18) ja
oikeudellisiin virheisiin (MK 2:19).
Käytännössä valtaosa kiinteistökaupan riidoista koskee laatuvirheitä, erityisesti salaisia virheitä.
Laatuvirheen perusteet
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
Kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu.
Myyjä on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön ominaisuuksista, kuten pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista.
Myyjä on jättänyt ilmoittamatta kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta hänen täytyy olettaa tienneen.
Myyjä on jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta.
Kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää.
Vaikka myyjä ei ole tiennyt virheestä, hän voi silti olla vastuussa siitä.
Kohdat 1–4 kytkeytyvät sopimuksen sisältöön ja myyjän tiedonantoon: esimerkiksi virheellisen tiedon antaminen on virhe, vaikka myyjä olisi itse ollut vilpittömässä mielessä. Vain kohta 5 koskee tilannetta, jossa virhe ei ollut kummankaan osapuolen tiedossa.
Salainen virhe eli piilovirhe
Salainen virhe eli piilovirhe on maakaaren (2 luku 17 § 1 mom. 5 kohta) tarkoittama laatuvirhe, josta myyjä ei tiennyt ja jota ostaja ei voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kauppaa, ja jonka vuoksi kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää. Vaikka myyjä ei ole tiennyt virheestä, hän voi silti olla vastuussa siitä.
Salaisen virheen kynnys on korkeampi kuin muiden laatuvirheiden. Lain mukaan kiinteistön on poikettava laadultaan merkittävästi siitä, mitä voidaan perustellusti edellyttää. Arvioinnissa otetaan huomioon kauppahinta, kiinteistön ikä, tehdyt remontit ja muut olosuhteet.
Läheskään kaikki viat, jotka eivät olleet kaupantekohetkellä kummankaan osapuolen tiedossa, eivät ole salaisia virheitä. Esimerkiksi 1960-luvun talon putkiston korjaustarve ei yleensä ylitä kynnystä, koska ostajan on syytä varautua vanhan putkiston ikääntymiseen.
Esimerkki
Tapauksessa KKO 2009:31 yläpohjan laaja kosteusvaurio katsottiin salaiseksi virheeksi. Vaurio johtui muun muassa höyrynsulun puutteista ja katon läpivientien vuodoista, eikä sitä voitu havaita, koska ullakossa ei ollut tarkastusluukkua.
Virheen seuraamuksen piilovirheratkaisuista keskeinen tulkintalähde on korkeimman oikeuden ennakkopäätös KKO 2015:58. Sen mukaan virhe voi olla niin merkittävä, että se johtaa kaupan purkamiseen, jos korjauskustannukset poikkeavat olennaisesti siitä, mihin ostajan on tullut perustellusti varautua ja korjaukset on pakko tehdä. Ensisijaisesti virheestä seuraa hinnan alennus.
Yleisimmät piilovirheet
Suurin osa kiinteistökaupan piilovirheistä liittyy kosteus- ja homevaurioihin. THL:n selvityksen (2022) mukaan noin 15 prosentissa Suomen pientaloista on todettu varma kosteusvaurio yleisimmissä riskirakenteissa, ja ennen vuotta 1980 rakennetuissa taloissa vaurioita tai lisätutkimustarvetta on huomattavasti useammin. Tyypillisiä ongelmakohtia ovat perustukset, alapohja ja märkätilat, erityisesti 1960–1980-lukujen rakennuskannassa, jossa käytettiin kosteusvaurioille alttiita riskirakenteita.
Muita tavallisia piilovirheitä ovat vesikatteen ja yläpohjan ongelmat, putkistojen vauriot sekä perustusten painumat.
Samat piilovirheet näkyvät myös oikeuskäytännössä. Svalinnin oikeustapauskokoelman 102 kiinteistökaupparatkaisusta 59 prosentissa riita koski kosteus- tai mikrobivauriota. Niistä ratkaisuista, joissa rakennusvuosi on tiedossa, 73 prosenttia koski ennen vuotta 1980 rakennettua taloa (N = 55, tilanne 9/2026).
Myyjän vastuun rajat
Vastuuaika: viisi vuotta
Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Tämän jälkeen ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen.
Viiden vuoden vastuuaika alkaa hallinnan luovutuksesta. Reklamaatio on lisäksi tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta, pelkkä yleisluontoinen ilmoitus ei riitä (KKO 2016:69).
Viiden vuoden takaraja ei kuitenkaan ole ainoa aikaraja. Ostajan on reklamoitava kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsee virheen tai hänen tulisi havaita virhe. Oikeuskäytännössä kohtuulliseksi ajaksi on yleensä katsottu muutamia kuukausia virheen havaitsemisesta. KKO 2016:69 täsmensi, että myös yksilöidyt vaatimukset on esitettävä kohtuullisessa ajassa. Pelkkä yleisluontoinen virheilmoitus ei riitä.
Myyjän viiden vuoden vastuuajasta on yksi merkittävä poikkeus: jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, vastuuaika ei rajoitu viiteen vuoteen. Kyse on tilanteista, joissa myyjä on tiennyt virheestä mutta salannut sen tahallaan. Näissä tilanteissa kyse ei ole kohdan 5 tarkoittamasta salaisesta virheestä, koska myyjän on pitänyt olla tietoinen virheestä salatakseen sen.
Ostajan selonottovelvollisuus
Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus edellyttää kiinteistön silmämääräistä tarkastusta tavanomaisella huolellisuudella. Ostajan ei tarvitse käyttää asiantuntija-apua eikä suorittaa teknisiä toimenpiteitä, kuten rakenteiden avaamista. Velvollisuus kattaa sen, mikä on nähtävissä ilman erityistoimia.
Kuntotarkastus suojaa ostajaa ikäviltä virhetilanteilta, mutta erityisesti se suojaa myyjää.
Jos tarkastuksessa kuitenkin ilmenee epäilyttäviä havaintoja, esimerkiksi kosteuden jälkiä tai poikkeavaa hajua, ostajan selonottovelvollisuus laajenee. Tällöin puhutaan erityisestä selonottovelvollisuudesta, ja ostajan edellytetään selvittävän asiaa tarkemmin, esimerkiksi teettämällä tarkempi kuntotutkimus.
Selonottovelvollisuus ratkaisee riitoja myös käytännössä. Oikeustapauskokoelman 30 hylätystä kiinteistökauppavaatimuksesta puolessa perusteena oli se, että ostajan olisi pitänyt havaita virhe ennen kauppaa (tilanne 9/2026).
Kuntotarkastuksen vaikutus vastuuseen
Kuntotarkastus ei ole lakisääteinen velvollisuus kiinteistökaupassa, mutta sen teettäminen on yleistynyt. Kuntotarkastus suojaa ostajaa ikäviltä virhetilanteilta, mutta erityisesti se suojaa myyjää. Kun kuntotarkastuksessa havaitaan virheitä, ne tulevat ostajan tietoon, ja tällöin ostaja ei voi näiden virheiden osalta vedota siihen, että
kiinteistö ei ole sellainen kuin on sovittu (kohta 1),
myyjä ei ole antanut ostajalle riittävää ja oikeaa tietoa kiinteistöstä (kohdat 2–4),
virhe on salainen virhe, koska se on jo huomattu ja dokumentoitu (kohta 5).
Lisäksi jos kuntotarkastuksessa on todettu riskirakenteita ja ostaja on tästä tietoinen, ostajan on vaikeampi vedota myöhemmin ilmeneviin ongelmiin salaisena virheenä. Ostajan voidaan katsoa hyväksyneen riskin, kun hän on ollut tietoinen siitä ennen kaupantekoa.
Kuntotarkastus voi myös laajentaa ostajan selonottovelvollisuutta. Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajat menettivät oikeutensa vedota vaurioihin, kun raportissa oli todettu lahovaurioita ja suositeltu toistuvasti lisätutkimuksia, mutta niitä ei tehty ennen kauppaa. Havaitut vauriot ja sivuutetut lisätutkimussuositukset voivat siis siirtää piilevän vaurion riskin ostajalle; pelkkä riskirakenteen maininta ei kuitenkaan yksin laajenna tarkastusvelvollisuutta.
Kuntotarkastuksessa sekä ostaja että myyjä saavat lisätietoa kiinteistön kunnosta. Mitä yksityiskohtaisemmin riskirakenteet ja lisätutkimustarpeet on raportoitu, sitä laajemmaksi ostajan selonottovelvollisuus laajenee.
Virheen seuraamukset
Kun kiinteistössä todetaan virhe, seuraamuksena on hinnanalennus tai kaupan purku.
Kiinteistökauppaa koskevien ratkaisujen lopputulokset Svalinnin oikeustapauskokoelmassa (N = 102, tilanne 9/2026). Kaikki ratkaisut ovat selattavissa oikeustapausselaimessa.
Hinnanalennus
Hinnanalennus on ensisijainen seuraamus ja se tarkoittaa, että kiinteistön hintaa alennetaan, jolloin myyjä palauttaa ostajalle osan kauppahinnasta. Hinnanalennus kuvaa virheen merkitystä ja se lasketaan tyypillisesti korjauskustannusten perusteella, joskin arvioinnissa otetaan huomioon myös tasonparannus eli se, että korjaus saattaa parantaa kiinteistöä alkuperäistä paremmaksi.
Kokoelman kiinteistökauppaa koskevissa ratkaisuissa tuomittu hinnanalennus on ollut mediaaniltaan noin 29 000 euroa (N = 37) ja noin 12 prosenttia kauppahinnasta, puolet ratkaisuista välillä 6–23 prosenttia (N = 31, tilanne 9/2026). Kokoelma sisältää vain hovioikeuksien ja korkeimman oikeuden ratkaisuja. Sovitellut ja käräjäoikeudessa tuomitut hinnanalennukset ovat luultavasti pienempiä, sillä ostajan vaatimuksen koko todennäköisesti vaikuttaa siihen, kuinka pitkälle riita viedään.
Kaupan purku
Kaupan purku edellyttää, että virhe on olennainen. Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2015:58 mukaan purkukynnyksen arvioinnissa otetaan huomioon virheen kokonaisvaikutus, ei pelkästään korjauskustannusten prosenttiosuus kauppahinnasta. Kaupan purku tulee kyseeseen lähinnä silloin, kun virhettä ei voida korjata tai kun hinnanalennus ei ole riittävä oikaisukeino.
Korjauskustannuksen suhde kauppahintaan ja ratkaisun lopputulos kokoelman kiinteistökaupparatkaisuissa, joissa molemmat luvut ovat tiedossa (N = 15, tilanne 9/2026). Kaikki ratkaisut ovat selattavissa oikeustapausselaimessa.
Vahingonkorvauksen rajat
Salaisen virheen perusteella ostajalla ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen (MK 2:17.2). Vahingonkorvaus tulee kyseeseen vain kohtien 1–4 virheissä, ja tällöinkin edellytyksenä on lähtökohtaisesti myyjän huolimattomuus (MK 2:32.2).
Voiko myyjä rajoittaa piilovirhevastuutaan kauppakirjan ehdolla?
Voi, mutta vain yksilöidyllä ehdolla. Maakaaren 2 luvun 9 §:n mukaan ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Yleinen lauseke, kuten "kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on", ei vapauta myyjää vastuusta salaisesta virheestä (KKO 2009:31).
Onko salaiselle virheelle olemassa prosenttirajaa kauppahinnasta?
Laissa ei ole prosenttirajaa. Korjauskustannusten suhde kauppahintaan on yksi arviointiperuste, mutta ratkaisun KKO 2015:58 mukaan salaisen virheen merkittävyys ja kaupan purkamisen edellytykset ratkaistaan kokonaisharkinnalla, jossa otetaan huomioon virheen kokonaisvaikutus, ei pelkkä prosenttiosuus.
Vaikuttaako rakennuksen ikä myyjän piilovirhevastuuseen?
Vaikuttaa. Salaisen virheen kynnys arvioidaan suhteessa siihen, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää, ja arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa kiinteistön ikä, kauppahinta ja tehdyt remontit. Vanhan rakennuksen ostajan on varauduttava rakenteiden ja tekniikan ikääntymiseen: esimerkiksi 1960-luvun talon putkiston korjaustarve ei yleensä ylitä salaisen virheen kynnystä.
Voiko ostaja vedota piilovirheeseen, jos kuntotarkastusta ei tehty?
Voi. Kuntotarkastus ei ole kiinteistökaupassa lakisääteinen, eikä sen puuttuminen estä vetoamasta salaiseen virheeseen. Ostajan on silti täytettävä maakaaren 2 luvun 22 §:n mukainen ennakkotarkastusvelvollisuus: kiinteistö on tarkastettava ennen kauppaa silmämääräisesti tavanomaisella huolellisuudella, eikä ostaja voi vedota virheenä seikkaan, joka olisi tullut tässä tarkastuksessa havaita.
KKO 2015:58Salaisen virheen olennaisuuden kokonaisarviointi, kaupan purkamisen edellytykset.Ratkaisu selaimessa
KKO 2016:69Reklamaation sisältövaatimukset ja kohtuullinen reklamaatioaika.Ratkaisu selaimessa
KKO 2019:16Ostajan erityinen selonottovelvollisuus kuntotarkastuksen lisätutkimussuositusten jälkeen.Ratkaisu selaimessa
Svalinnin oikeustapauskokoelma145 ratkaisua, joista kiinteistökauppaa 102, tilanne 9/2026.
THL (2022)Kosteusvauriot ovat yleisiä kaikentyyppisissä pientaloissa.
Tämä artikkeli on yleisluontoinen katsaus maakaaren virhesäännöksiin eikä se korvaa oikeudellista neuvontaa. Yksittäisissä tapauksissa on syytä kääntyä kiinteistöoikeuteen perehtyneen lakimiehen puoleen.
