Piilovirheriskiä pienennetään ennen kauppaa neljällä keinolla: kuntotarkastuksella ja sen suosittelemilla jatkotutkimuksilla, yksilöidyllä vastuunrajoituslausekkeella, kauppahinnan pidätyksellä ja piilovirhevakuutuksella. Jos virhe silti löytyy, ratkaisevaa on reklamoida ajoissa ja kirjallisesti.
Panokset asunto- ja kiinteistökaupan jälkeen havaituista virheistä ovat kummallekin kaupan osapuolelle suuret. Kiinteistökaupassa myyjä vastaa salaisista virheistä viisi vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen (maakaari 540/1995, 2:25) ja asunto-osakekaupassa kaksi vuotta. Korjauskustannukset nousevat helposti kymmeniin tuhansiin euroihin, riita-asian oikeudenkäyntikulut samaan suuruusluokkaan, ja prosessi on molemmille osapuolille pitkä ja henkisesti raskas.
Neljä keinoa pienentää riskiä ennen kauppaa
Käytetyn kohteen kaupassa mikään yksittäinen keino ei poista piilovirheriskiä kokonaan. Keinot toimivat eri suuntiin: osa pienentää ostajan riskiä, osa myyjän, ja osa keinoista siirtää tunnistetun riskin osapuolten välillä sovitulla tavalla.
Neljästä keinosta pienentää piilovirheriskiä ennen kauppaa sekä kenen riskiä kukin keino pienentää ja mitkä ovat keinon rajoitteet.
| Keino | Kenen riskiä pienentää | Milloin soveltuu | Rajoitteet |
|---|---|---|---|
| Kuntotarkastus ja jatkotutkimukset | Sekä myyjän että ostajan | Käytännössä aina käytetyn kohteen kaupassa | Pääosin aistinvarainen. Ei paljasta kaikkia rakenteiden sisäisiä vaurioita |
| Vastuunrajoituslauseke | Myyjän | Kun tunnistettu riski voidaan yksilöidä kauppakirjaan | Vain yksilöity ehto pätee. Yleisluonteinen ehto ei poista vastuuta |
| Kauppahinnan pidätys | Ostajan | Kun riski on tunnistettu mutta sen laajuus on epäselvä | Ehdot ja vapautumisperusteet kirjattava kauppakirjaan tarkasti |
| Piilovirhevakuutus | Myyjän | Käytetyn kohteen myyntiin kuntotarkastuksen jälkeen | Ei kata tiedossa olevia vikoja eikä tarkastamattomia rakenneosia |
Kuntotarkastus ja kuntotutkimus
Kuntotarkastus on yleisin keino selvittää kohteen kuntoa ennen kauppaa. Se tehdään pääosin aistinvaraisesti ja rakenteita rikkomattomilla menetelmillä, mikä tarkoittaa myös sitä, ettei tarkastus voi paljastaa kaikkia mahdollisia virheitä. Rakenteiden sisällä piileviä vaurioita, esimerkiksi alapohjan kosteutta, yläpohjan mikrobikasvustoa tai putkistojen sisäistä korroosiota, ei välttämättä havaita, ellei niistä ole pintapuolisia viitteitä.
Puhdas kuntotarkastusraportti ei tarkoita, että kohde olisi virheetön. Jos rakenteissa piilevä virhe jää tarkastuksessa havaitsematta eikä jatkotutkimuksia suositella, ostaja voi vastuuajan puitteissa vedota salaiseen virheeseen ja vaatia hinnanalennusta, jos kohde poikkeaa virheen vuoksi merkittävästi siitä, mitä siltä on voitu perustellusti edellyttää.
Kuntotarkastuksen arvo on erityisesti siinä, että se tunnistaa riskirakenteita ja suosittaa tarvittaessa jatkotutkimuksia. Kuntotutkimus ei ole sama asia kuin kuntotarkastus: tarkastus on yleistason arvio, kun taas tutkimus kohdistuu tiettyyn rakenneosaan ja edellyttää usein rakenteiden avaamista ja näytteenottoa.
Jos raportissa suositellaan jatkotutkimusta, suositus kannattaa ottaa vakavasti kahdesta syystä. Ensinnäkin mahdollinen virhe selviää ennen kauppaa, jolloin siitä voidaan sopia. Toiseksi sivuutettu suositus voi laajentaa ostajan selonottovelvollisuutta ja siirtää piilevän vaurion riskin hänelle (KKO 2019:16). Käytännössä osapuolten kannattaa sopia jatkotutkimusten teettämisestä ja kustannusten jaosta ennen kauppaa.
Yksilöity vastuunrajoituslauseke
Vastuunrajoituslauseke on kauppakirjan ehto, jolla myyjän virhevastuuta rajataan laissa säädetystä. Käytetyn kiinteistön kaupassa vastuuta voidaan maakaaren 2 luvun 9 §:n mukaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa lain säännöksistä.
Yleisluonteinen "myydään siinä kunnossa kuin se on"-ehto ei riitä poistamaan myyjän vastuuta. Ehdon on oltava niin yksilöity, että ostaja tietää kauppaa tehdessään, mistä seikoista myyjä ei vastaa, ja voi arvioida näiden merkityksen hinnasta sopiessaan. Käytännössä tämä tarkoittaa, että rajoitus sidotaan nimettyyn rakenneosaan ja nimettyyn riskiin, ei kohteeseen kokonaisuutena.
Esimerkki
Ratkaisussa KKO 2009:31 vastuunrajoitus oli sidottu kuntotarkastusraportissa havaittuihin virheisiin. Koska yläpohjan kosteusvauriota ei ollut raportissa todettu, vastuunrajoitus ei ulottunut siihen. Ehto "myydään siinä kunnossa kuin se on" ei siis kata sitä, mitä kukaan ei kaupantekohetkellä tiennyt.
Uudiskohteissa ja kuluttajakaupassa vastuunrajoitusten rooli on olennaisesti pienempi, koska lainsäädäntö on ostajan hyväksi pakottavaa.
Vakuutus ei kata sitä, minkä myyjä jo tietää.
Kauppahinnan pidätys
Kauppahinnan osittainen pidätys on käytännön keino hallita tunnistettua mutta laajuudeltaan epäselvää riskiä. Osa kauppahinnasta jätetään maksamatta tai talletetaan sulkutilille sovituksi ajaksi. Jos kohteessa ilmenee sovittu riski, pidätetystä summasta katetaan korjauskustannuksia. Jos riski ei toteudu, summa vapautetaan myyjälle.
Menettely sopii tilanteisiin, joissa tietty riski on tunnistettu mutta sen laajuus selviää vasta myöhemmin. Esimerkiksi kuntotarkastuksessa havaittu kosteusepäily, jonka todellinen laajuus paljastuu vasta rakenteiden avaamisen jälkeen, on tällainen tilanne. Pidätyksen ehdot, määräaika ja vapautumisperusteet kirjataan kauppakirjaan tarkasti, jotta osapuolet eivät myöhemmin riitele siitä, milloin riski on toteutunut.
Piilovirhevakuutus
Piilovirhevakuutus on asunnon tai kiinteistön myyjälle tarkoitettu vakuutus, joka kattaa ostajan esittämät korvausvaatimukset myyntikohteessa havaituista piilovirheistä. Vakuutus siirtää myyjän lakisääteiseen piilovirhevastuuseen liittyvän taloudellisen riskin vakuutusyhtiölle.
Vakuutus kattaa tyypillisesti rakenteelliset viat, kosteusvauriot, LVI-järjestelmien ongelmat ja sähköjärjestelmän puutteet, jotka ovat jääneet havaitsematta ennen kauppaa. Voimassaoloaika vastaa yleensä myyjän lakisääteistä vastuuaikaa: kiinteistökaupassa viisi vuotta ja asunto-osakekaupassa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta.
Vakuutuksen ottaminen edellyttää lähes poikkeuksetta kuntotarkastusta. Vakuutus ei kata virheitä, mitkä ovat jo myyjän ja ostajan tiedossa. Tiedossa olevat viat ja puutteet eivät ole salaisia virheitä, eivätkä ne siksi kuulu korvauspiiriin. Sama koskee kohteen osia, joiden osalta suositeltuja jatkotutkimuksia ei ole tehty. Vakuutusehdoissa rajataan yleensä pois myös rakenneosat, joita ei ole kuntotarkastuksessa tarkastettu.
Myyjän kannalta vakuutuksen keskeinen hyöty on taloudellisen riskin rajaaminen. Lisäksi tuotteesta riippuen vakuutusyhtiö käsittelee ostajan vaatimukset, selvittää korvausvastuun ja tarvittaessa hoitaa asian oikeudellisen käsittelyn.
- Rakenteelliset viat
- Kosteusvauriot
- LVI-järjestelmien ongelmat
- Sähköjärjestelmän puutteet
- Tiedossa olevat viat
- Tekemättömät jatkotutkimukset
- Tarkastamattomat rakenneosat
Kotivakuutus ei korvaa piilovirhettä
Yleinen väärinkäsitys on, että kotivakuutus kattaisi piilovirheestä aiheutuvan vahingon. Kotivakuutus korvaa äkillisiä ja ennalta arvaamattomia vahinkoja, esimerkiksi putkirikon aiheuttamaa vesivahinkoa. Rakenteellisia virheitä, hitaasti kehittyviä vaurioita, rakennusvirheitä ja puutteellisesta kunnossapidosta johtuvia ongelmia se ei kata.
Tyypilliset piilovirheet, kuten vuosien kuluessa kehittynyt kosteusvaurio, puutteellinen vesieristys tai virheellinen alapohjaratkaisu, jäävät siis kotivakuutuksen ulkopuolelle. Myöskään taloyhtiön kiinteistövakuutus ei yleensä korvaa rakennusvirheestä tai kunnossapidon laiminlyönnistä johtuvaa vauriota.
Uudiskohteen ostajan suoja
Uudiskohteen ostaja on monella tavalla paremmassa asemassa kuin käytetyn kohteen ostaja, koska lainsäädäntö tarjoaa erityisiä suojamekanismeja. Näistä tärkeimmät ovat RS-järjestelmän vakuudet, vuositarkastus sekä myyjän pidempi vastuuaika.
Vaikka nämä mekanismit vähentävät ostajan riskiä automaattisesti, kaksi asiaa jää ostajan omalle vastuulle. Ensinnäkin perustajaosakkaan, useimmiten rakennusliikkeen tai rakennuttajan, tausta kannattaa selvittää: aiemmat kohteet, taloustiedot ja mahdolliset riidat. Toiseksi vuositarkastus kannattaa tehdä huolellisesti sekä taloyhtiön rakenteiden että oman asunnon osalta.
RS-järjestelmän vakuudet
Kun ostaja ostaa uuden asunnon taloyhtiöstä rakentamisvaiheessa, perustajaosakas on velvollinen asettamaan vakuudet asuntokauppalain (843/1994) 2 luvun mukaisesti. Rakentamisvaiheen vakuus (aluksi vähintään 5 prosenttia rakennuskustannuksista, myöhemmin vähintään 10 prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahinnoista) ja rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus (vähintään 2 prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahinnoista) turvaavat ostajaa, jos perustajaosakas ei täytä velvoitteitaan.
Lisäksi perustajaosakkaan on asetettava suorituskyvyttömyysvakuus, joka on voimassa kymmenen vuotta rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä. Vakuus turvaa ostajaa tilanteessa, jossa perustajaosakas menettää kykynsä vastata virheistä, tyypillisesti konkurssin vuoksi.
Vuositarkastus on ostajan tärkein määräaika
Vuositarkastus (AsKL 4:18) tehdään 12–15 kuukautta käyttöönottohyväksynnän jälkeen. Ostajan kannalta se on kriittinen määräaika: havaituista virheistä on ilmoitettava viimeistään vuositarkastuksessa, tai oikeus vedota niihin menetetään (AsKL 4:19).
Vuositarkastuksen jälkeen ostaja voi edelleen vedota virheisiin, joita hän ei ole kohtuudella voinut havaita aiemmin. Käytännössä tämä tarkoittaa piileviä virheitä, jotka ilmenevät vasta myöhemmin.
Uudiskohteen vastuunrajoitukset
Toisin kuin käytetyn kohteen kaupassa, uudiskohteen ostajaa suojaa pakottava lainsäädäntö. Pakottavuus tarkoittaa, ettei myyjän virhevastuusta voida sopimuksella poiketa ostajan vahingoksi. Asuntokauppalain 4 luvun säännökset ovat pakottavia ostajan hyväksi. Myös maakaaren 2 luvun 10 §:n mukaisessa tilanteessa, jossa ammattimainen rakentaja myy uuden omakotitalon, myyjä ei voi rajoittaa vastuutaan samalla tavalla kuin yksityinen myyjä.
Ilman ajoissa tehtyä reklamaatiota mikään muu oikeuskeino ei ole käytettävissä.
Reklamaation ajoitus ja sisältö
Myyjälle osoitettu reklamaatio eli virheilmoitus on edellytys kaikille virheen seuraamuksille. Ilman ajoissa tehtyä reklamaatiota mikään muu oikeuskeino ei ole käytettävissä, riippumatta siitä, kuinka vakava virhe on.
Milloin reklamaatio on tehtävä
Reklamaation ajoituksessa on kaksi tasoa. Ensinnäkin reklamaation on tapahduttava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita (MK 2:25). Korkeimman oikeuden käytännössä kohtuullisena on pidetty muutamaa kuukautta, joskin monimutkaisissa tapauksissa, joissa virheen laatu ja laajuus selviävät vasta tutkimusten jälkeen, aika voi olla pidempi.
Toiseksi sovelletaan absoluuttista takarajaa: kiinteistökaupassa viisi vuotta (MK 2:25) ja käytetyn asunnon kaupassa kaksi vuotta (AsKL 6:14) hallinnan luovutuksesta. Uuden asunnon kaupassa vastaavaa absoluuttista aikarajaa ei ole määritelty.
Virhevastuun ja reklamaation määräajat kiinteistökaupassa, asunto-osakkeen kaupassa ja uuden asunnon kaupassa.
| Kauppatyyppi | Myyjän vastuuaika | Reklamaation takaraja | Kriittinen tarkastushetki |
|---|---|---|---|
| Kiinteistökauppa (käytetty) | 5 vuotta hallinnan luovutuksesta | Kohtuullinen aika virheen havaitsemisesta, 5 vuoden takaraja (MK 2:25) | Kuntotarkastus ennen kauppaa |
| Asunto-osakekauppa (käytetty) | 2 vuotta hallinnan luovutuksesta | Kohtuullinen aika virheen havaitsemisesta, 2 vuoden takaraja (AsKL 6:14) | Kohteen huolellinen tarkastus ennen kauppaa |
| Uuden asunnon kauppa | Ei absoluuttista takarajaa AsKL 4 luvussa | Havaitut virheet viimeistään vuositarkastuksessa (AsKL 4:19) | Vuositarkastus 12–15 kuukautta käyttöönotosta |
Mitä reklamaatiossa on sanottava
Reklamaatiosta on käytävä ilmi vähintään virheen kuvaus ja ostajan vaatimukset. Ensimmäisessä vaiheessa riittää yleisluonteisempi ilmoitus, esimerkiksi että kohteessa on havaittu kosteusvaurio ja että ostaja pidättää oikeuden esittää vaatimuksia, mutta vaatimukset on yksilöitävä kohtuullisessa ajassa. Ratkaisu KKO 2016:69 linjasi, ettei pelkkä alustava reklamaatio riitä, jos yksilöityjä vaatimuksia ei esitetä kohtuullisen ajan kuluessa.
Reklamaatio kannattaa aina tehdä kirjallisesti ja tavalla, joka on myöhemmin todennettavissa. Suullinen ilmoitus voi olla riittävä, mutta sen todistaminen jälkikäteen on vaikeaa.
Yleiset virheet reklamoinnissa
Reklamaatiotilanteissa toistuvat samat ongelmat. Yleisin on reklamaation viivästyminen, kun ostaja epäröi tai selvittelee virhettä liian pitkään ilmoittamatta myyjälle mitään. Turvallisinta on ilmoittaa virheestä viipymättä ja yksilöidä vaatimukset myöhemmin.
Toinen yleinen ongelma on puutteellinen dokumentointi. Valokuvat, asiantuntijalausunnot, kosteuskartoitukset ja korjaustarjoukset ovat oikeudellisessa prosessissa keskeistä näyttöä.
Kolmas ongelma liittyy korjaustoimiin. Jos ostaja korjaa virheen ennen kuin myyjällä on ollut mahdollisuus tutustua siihen, näytön esittäminen vaikeutuu olennaisesti. Myyjälle on varattava mahdollisuus tarkastaa virhe ennen sen korjaamista.
Reklamoinnin kolme yleisintä sudenkuoppaa sekä kunkin ongelma ja ratkaisu.
| Sudenkuoppa | Ongelma | Ratkaisu |
|---|---|---|
| Reklamaation viivästyminen | Ostaja viivyttelee liian pitkään reklamaation tekemisessä | Ilmoita virheestä viipymättä, yksilöi vaatimukset myöhemmin |
| Puutteellinen dokumentointi | Virhettä ei dokumentoida riittävästi | Valokuvat, asiantuntijalausunnot, kosteuskartoitukset, korjaustarjoukset |
| Ennenaikainen korjaaminen | Ostaja korjaa virheen ennen myyjän tarkastusta | Varaa myyjälle mahdollisuus tarkastaa virhe ennen korjaamista |
Ostajan oikeuskeinot virhetilanteessa
Virheen seuraamukset riippuvat kauppatyypistä ja virheen vakavuudesta. Käytetyn kohteen kaupassa ensisijainen seuraamus on hinnanalennus, uuden asunnon kaupassa virheen oikaisu.
Virheen seuraamusten (hinnanalennus, virheen oikaisu, kaupan purku ja vahingonkorvaus) vertailu käytetyn ja uuden kohteen kaupassa.
| Oikeuskeino | Käytetty kohde (MK / AsKL 6 luku) | Uusi asunto (AsKL 4 luku) |
|---|---|---|
| Ensisijainen seuraamus | Hinnanalennus, joka vastaa virheen merkitystä | Virheen oikaisu myyjän kustannuksella (AsKL 4:22) |
| Kaupan purku | Edellyttää olennaista virhettä; kokonaisarviointi (KKO 2015:58) | Tulee kyseeseen, jos oikaisua ei tehdä |
| Vahingonkorvaus | Ei salaisen virheen perusteella (MK 2:17.2), muutoin edellyttää myyjän huolimattomuutta (MK 2:32.2) | Laajempi vastuu kuin käytetyn asunnon kaupassa |
| Salainen virhe | Oikeuttaa hinnanalennukseen ilman myyjän tuottamusta | Oikeuttaa oikaisuun ja hinnanalennukseen |
Hinnanalennus
Hinnanalennus tarkoittaa, että myyjä palauttaa ostajalle osan kauppahinnasta. Se on käytetyn kohteen kaupassa ensisijainen seuraamus, ja sen määrä lasketaan tyypillisesti korjauskustannusten perusteella. Arvioinnissa otetaan huomioon myös tasonparannus eli se, että korjaus voi saattaa kohteen alkuperäistä parempaan kuntoon.
Virheen oikaisu uudessa asunnossa
Uuden asunnon kaupassa ensisijainen seuraamus on virheen oikaisu: myyjä korjaa virheen omalla kustannuksellaan (AsKL 4:22). Hinnanalennus tulee kyseeseen vasta, jos oikaisua ei tehdä kohtuullisessa ajassa tai jos oikaisu ei ole mahdollinen.
Kaupan purku
Kaupan purku edellyttää, että virhe on olennainen. Purkukynnys arvioidaan kokonaisarviona, jossa korjauskustannusten suhde kauppahintaan ei ole ainoa ratkaiseva tekijä (KKO 2015:58). Koska ensisijainen seuraamus on hinnanalennus tai oikaisu, purku tulee kyseeseen vasta vakavimmissa tapauksissa.
Vahingonkorvaus
Vahingonkorvaus kattaa virheestä aiheutuneen muun vahingon, esimerkiksi selvittelykulut tai sijaisasumisen kustannukset. Kiinteistökaupassa salaisen virheen perusteella vahingonkorvausta ei voi saada (MK 2:17.2), ja muissa laatuvirheissä korvaus edellyttää lähtökohtaisesti myyjän huolimattomuutta (MK 2:32.2). Ammattimaisen myyjän vastuu on tätä ankarampi.
Usein kysyttyä
Vastaako myyjä piilovirheestä, jos kuntotarkastuksessa ei havaittu mitään?
Vastaa, kunhan virhe täyttää salaisen virheen määritelmän ja on merkittävä. Puhdas kuntotarkastusraportti ei tarkoita, että kohde olisi virheetön. Jos salainen virhe jää tarkastuksessa havaitsematta eikä jatkotutkimuksia ole suositeltu, ostaja voi vastuuaikana vedota salaiseen virheeseen ja vaatia hinnanalennusta, jos kohde poikkeaa virheen vuoksi merkittävästi siitä, mitä siltä on voitu perustellusti edellyttää.
Mitä seuraa, jos kuntotarkastuksessa suositellut jatkotutkimukset jätetään tekemättä?
Jatkotutkimussuositus voi laajentaa ostajan selonottovelvollisuutta (KKO 2019:16), joten suosituksen sivuuttaminen voi heikentää ostajan asemaa mahdollisessa virhetilanteessa. Myyjän kannalta tekemättömät jatkotutkimukset rajaavat piilovirhevakuutuksen katetta: vakuutus ei kata kohteen osia, joiden osalta suositeltuja jatkotutkimuksia ei ole tehty.
Riittääkö kauppakirjan ehto "myydään siinä kunnossa kuin se on"?
Ei riitä. Maakaaren 2 luvun 9 §:n mukaan myyjän vastuuta voidaan rajoittaa vain yksilöidysti sopimalla siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Yleisluonteinen ehto ei poista vastuuta salaisesta virheestä, ja rajoituksen on oltava sidottu nimettyyn rakenneosaan ja nimettyyn riskiin.
Saako ostaja korjata virheen ennen kuin myyjä on tarkastanut sen?
Ostajan on varattava myyjälle mahdollisuus tarkastaa virhe ennen sen korjaamista. Jos virhe korjataan ennen myyjän tarkastusta, näytön esittäminen virheestä ja sen laajuudesta vaikeutuu olennaisesti. Virhe kannattaa dokumentoida valokuvin, asiantuntijalausunnoin ja kosteuskartoituksin ennen korjaustöiden aloittamista.
Voiko asunto- tai kiinteistökaupan purkaa piilovirheen vuoksi?
Voi, jos virhe on olennainen. Purkukynnys arvioidaan kokonaisarviona, jossa korjauskustannusten suhde kauppahintaan ei ole ainoa ratkaiseva tekijä (KKO 2015:58). Käytetyn kohteen kaupassa ensisijainen seuraamus on hinnanalennus ja uuden asunnon kaupassa virheen oikaisu, joten purku tulee kyseeseen vasta vakavimmissa tapauksissa.
Lähteet
-
Maakaari (540/1995) Erityisesti 2 luvun 9–10 § ja 25 §.
-
Asuntokauppalaki (843/1994) Erityisesti 2, 4 ja 6 luku.
-
KKO 2009:31 Vastuunrajoitusehto rajattu kuntotarkastusraportissa todettuihin virheisiin. Yläpohjan kosteusvaurio ei kuulunut rajoituksen piiriin.
-
KKO 2015:58 Kaupan purkukynnyksen kokonaisarviointi. Korjauskustannusten suhde kauppahintaan ei ole ainoa ratkaiseva tekijä.
-
KKO 2016:69 Reklamaation yksilöintivaatimus: alustava ilmoitus ei riitä, jos vaatimuksia ei yksilöidä kohtuullisessa ajassa.
-
KKO 2019:16 Kuntotarkastuksen jatkotutkimussuositus ja ostajan selonottovelvollisuus.
-
KKV Asunnonostajan hyväksi asetettavat vakuudet – kuluttaja-asiamiehen linjaus.
Tämä artikkeli on yleisluontoinen katsaus virheiltä suojautumiseen asunto- ja kiinteistökaupassa eikä se korvaa oikeudellista neuvontaa. Yksittäisissä tapauksissa on syytä kääntyä kiinteistöoikeuteen perehtyneen lakimiehen puoleen.
