Piilovirheriita ratkeaa lähes aina neljään kysymykseen: oliko virhe salainen, oliko se riittävän merkittävä, olisiko ostajan pitänyt tutkia tarkemmin ja reklamoitiinko ajoissa. Neljä korkeimman oikeuden ennakkopäätöstä näyttää, missä kohtaa kunkin kysymyksen raja kulkee.
Kysymykset ovat aidosti tulkinnanvaraisia. Kolmessa neljästä tämän artikkelin tapauksesta käräjäoikeus ja hovioikeus päätyivät vastakkaisiin lopputuloksiin, ja neljännessä korkein oikeus kumosi molemmat. Korkeimman oikeuden tapauksissa kyse ei siis ole siitä, että osapuolet riitelisivät selvästä asiasta, vaan siitä, että ratkaisu riippuu yksityiskohdista.
Piilovirhe eli salainen virhe on kiinteistön laatuvirhe, jota kumpikaan osapuoli ei tiennyt eikä voinut kohtuudella havaita ennen kauppaa (maakaari 540/1995, 2:17). Kaikki neljä tapausta koskevat kiinteistön kauppaa, johon sovelletaan maakaarta; asunto-osakkeen kaupassa säännöt ovat osin toiset.
Neljä kysymystä, joihin jokainen riita palaa
Piilovirheriitojen ratkaisut pohjautuvat pääasiassa neljään allaolevaan kysymykseen.
Oliko virhe salainen?
Salainen virhe on virhe, jota kumpikaan osapuoli ei tiennyt eikä voinut kohtuudella havaita ennen kauppaa. Jos myyjä tiesi vauriosta, kyse ei ole salaisesta virheestä vaan tiedonantovirheestä. Toisaalta jos vaurio oli ostajan havaittavissa, ostaja on hyväksynyt virheen oston yhteydessä eikä hän voi vaatia jälkikäteen korvausta siitä.
Oliko virhe merkittävä?
Pieni puute ei riitä. Kohteen on poikettava merkittävästi siitä, mitä ostaja saattoi perustellusti odottaa. Se, mitä "perustellusti" tarkoittaa, riippuu talon iästä, hinnasta ja kunnosta: 1950-luvun talolta ei voi odottaa uudiskohteen rakenteita tai kuntoa.
Olisiko ostajan pitänyt tutkia tarkemmin?
Ostajalla on selonottovelvollisuus. Jos jokin antoi aiheen epäillä virhettä, vetoamisoikeus voi kadota. Tämä kysymys on usein piilovirheriitojen ytimessä, ja ratkaisevaa on, mitä ennen kauppaa teetetty kuntotarkastus havaitsi, mikäli sellainen teetettiin.
Kuntotarkastusraportti ei ole kilpi vaan ohje.
Reklamoitiinko ajoissa ja oikein?
Vaikka virhe olisi kiistaton, oikeuden voi menettää ilmoittamalla siitä liian myöhään tai liian epämääräisesti. Maakaaren mukaan virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta (MK 2:25). Käytännössä tämä tarkoittaa, että virheestä pitää ilmoittaa viimeistään muutama kuukausi virheen havaitsemisen jälkeen.
Ullakko, jonne ei päässyt (KKO 2009:31)
Tausta ja riita. Kaupan kohteena olleesta talosta oli teetetty kuntotarkastus ennen kauppaa. Tarkastaja kirjasi vesikaton kunnossa puutteita, jotka heikensivät sen kestävyyttä. Yläpohjaa hän ei kuitenkaan päässyt tutkimaan, koska siihen ei ollut tarkastusluukkua. Kauppa tehtiin, mutta myöhemmin yläpohjasta löytyi kosteusvaurio, ja ostaja vaati hinnanalennusta. Riidan ydinkysymys oli se, että laajeniko ostajan selonottovelvollisuus vesikaton puutteiden perusteella myös yläpohjaan.
Ratkaisu. Käräjäoikeus tuomitsi 20 000 euron hinnanalennuksen, hovioikeus kumosi tuomion ja hylkäsi kanteen. KKO 2009:31 katsoi käräjäoikeuden tavoin, että ostajalla oli oikeus hinnanalennukseen, mutta alensi määrän 15 000 euroon. Ratkaisevaa oli, että yläpohjan tutkiminen olisi edellyttänyt rakenteiden rikkomista, toimenpidettä, johon ostajalla ei ole velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Vesikaton puutteet eivät viitanneet suoraan yläpohjan kostumiseen, eivätkä siten antaneet aihetta epäillä sitä rakennetta, joka myöhemmin osoittautui vaurioituneeksi.
Selonottovelvollisuus ulottuu siihen, minkä voi nähdä aistinvaraisesti tai pintapuolisilla mittauksilla, mutta ei rakenteiden taakse. Tieto yhden rakenteen puutteesta ei automaattisesti pakota tutkimaan viereistä rakennetta, ellei jokin nimenomaan ohjaa epäilyä sinne.
Vastaava raportti, päinvastainen lopputulos (KKO 2019:16)
Tausta ja riita. Kohteena oli vuonna 1958 rakennettu talo. Kuntotarkastusraportti kuvasi riskirakenteita, totesi alapohjan puurakenteissa lahovaurioita ja kehotti selvittämään niiden laajuuden. Laajuus jäi selvittämättä. Kaupan jälkeen paljastuivat laajat kosteus-, home- ja lahovauriot, eikä rakennuksessa ollut kerrottua tuulettuvaa alapohjaa lainkaan, vaan maanvarainen betonilaatta.
Ratkaisu. Käräjäoikeus hylkäsi kanteen, hovioikeus purki kaupan. KKO 2019:16 kumosi hovioikeuden tuomion ja hylkäsi vaatimukset kokonaan. Raportti oli kertonut ostajille konkreettisista lahovaurioista, joiden laajuus oli jäänyt auki, ja rakennusalan ammattilainen oli suosittanut laajuuden selvittämistä. Tämä tieto antoi ostajille erityisen syyn edellyttää tavallista perusteellisempaa tarkastusta. Kun he ostivat kiinteistön silti vaatimatta lisätutkimusta, he ottivat riskin. Virheelliselle tiedolle tuulettuvasta alapohjasta korkein oikeus ei antanut painoarvoa, koska alapohjan kunto olisi pitänyt selvittää joka tapauksessa.
Kuntotarkastusraportti ei ole pelkästään suoja, vaan myös ohje. Jos se suosittaa lisätutkimusta, tutkimus on teetettävä ennen kauppaa tai muuten sivuutettu lisätutkimussuositus siirtää piilevän vaurion riskin ostajalle.
Kun hinnanalennus ei riitä (KKO 2015:58)
Edelliset kaksi tapausta koskivat sitä, saako ostaja vedota virheeseen. Tämä tapaus koskee sitä, mitä virheestä seuraa: riittääkö hinnanalennus, vai voiko ostaja perua koko kaupan?
Tausta ja riita. Ostaja osti vuonna 2011 kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1955 rakennettu talo. Kauppahinta oli 68 000 euroa. Kaupan jälkeen alapohjasta ja pesutiloista löytyi kosteusvaurioita, jotka oli korjattava välittömästi. Ostaja vaati kaupan purkua. Myyjä katsoi, etteivät korjauskustannukset tehneet virheestä olennaista.
Ratkaisu. Alemmat oikeudet arvioivat olennaisuutta oikeuskirjallisuudessa esitetyn suuntaa-antavan 40 prosentin kynnyksen valossa. Käräjäoikeus purki kaupan, hovioikeus ei: korjauskustannukset olivat noin 29 prosenttia kauppahinnasta, alle 40 prosentin rajan. KKO 2015:58 kumosi hovioikeuden tuomion ja purki kaupan. Laatuvirheen olennaisuutta ei voida arvioida yksinomaan korjauskustannusten ja kauppahinnan suhdetta tarkastelemalla. Ratkaisevaa oli kokonaisuus: vauriot oli pakko korjata, kustannukset olivat olennaisesti suuremmat kuin mihin ostaja oli voinut varautua, ja alapohjan korjauskustannuksiin liittyi aitoa epävarmuutta, joka olisi saattanut kääntyä ostajaa vastaan.
Kaupan purkua ei arvioida pelkällä laskukaavalla. Korjauksen välttämättömyys ja kustannusten epävarmuus voivat oikeuttaa purkuun, vaikka euromäärä jäisi alle perinteisen kynnyksen.
Riidan lopputuloksen ratkaisee useammin prosessin hallinta kuin se, kumpi osapuoli on enemmän oikeassa.
Vaaraton myrkky (KKO 2019:41)
Edelliset tapaukset koskivat vaurioita, joiden olemassaolosta ei riidelty. Tässä tapauksessa riideltiin siitä, oliko kyseessä virhe lainkaan.
Tausta ja riita. Ostajat ostivat vuonna 2011 1950-luvulla rakennetun talon 202 500 eurolla. Vuonna 2015 he remontoivat taloa ja löysivät rakenteista kreosoottia, ainetta, josta voi haihtua syöpävaarallisia PAH-yhdisteitä. Ostajat vaativat kaupan purkua. Myyjät katsoivat, että kreosootti oli rakennusajalleen tavanomainen materiaali eikä muodostanut virhettä.
Ratkaisu. Käräjäoikeus ja hovioikeus purkivat kaupan. KKO 2019:41 kumosi ja hylkäsi kanteen. Perustelut etenivät kahdessa vaiheessa. Ensinnäkään pelkkä kreosootin olemassaolo ei riittänyt virheeksi, kun ainetta oli käytetty rakennusajalle tyypillisellä tavalla. Toiseksi suoraa näyttöä sisäilmahaitasta ennen remonttia ei ollut. Valviran asiantuntijalausunto vahvisti, ettei vanha, tiiviiden kerrosten alla oleva kreosootti yleensä aiheuta terveyshaittaa, ellei rakenteita avata. Laatuvirhe jäi näyttämättä.
Virheen on oltava olemassa kaupantekohetkellä. Rakennusajan tavanomainen materiaali, joka todetaan haitalliseksi vasta myöhemmin, ei ole virhe pelkän olemassaolonsa vuoksi, eikä virheeksi riitä rakenne tai materiaali, joka aiheuttaa haittaa vasta ostajan avattua rakenteet.
Mitä ratkaisut tarkoittavat käytännössä
Palaa alun neljään kysymykseen. Jokainen tapaus liittyi johonkin näistä kysymyksistä.
Yhteenveto neljästä korkeimman oikeuden ennakkopäätöksestä: kunkin tapauksen oleellinen kysymys ja lopputulos.
| Ratkaisu | Ratkaiseva kysymys | Lopputulos |
|---|---|---|
| KKO 2009:31 | Olisiko ostajan pitänyt tutkia tarkemmin? | Hinnanalennus 15 000 € yläpohjan kosteusvauriosta |
| KKO 2019:16 | Olisiko ostajan pitänyt tutkia tarkemmin? | Vaatimukset hylättiin: lisätutkimussuositus sivuutettiin |
| KKO 2015:58 | Oliko virhe riittävän merkittävä? | Kauppa purettiin, vaikka korjauskulut olivat ~29 % hinnasta |
| KKO 2019:41 | Oliko virhettä lainkaan? | Vaatimukset hylättiin: kreosootti ei ollut laatuvirhe |
Kaksi tapausta ratkesi kysymykseen ostajan selonottovelvollisuudesta, ja ne ratkesivat eri tavoin, vaikka molemmissa oli teetetty kuntotarkastus. Raja kulkee siinä, ohjasiko raportti epäilyn johonkin tiettyyn rakenteeseen. Jos ei, ostaja saa luottaa siihen, ettei rakenteita tarvitse tutkia tarkemmin. Jos kyllä, hänen on toimittava ennen kauppaa esimerkiksi teettämällä kuntotutkimus tai kannettava riski. Ostajan kannalta tämä tarkoittaa, että raportin suositukset kannattaa lukea toimintaohjeina, ja myyjän kannalta sitä, että perusteellinen tarkastus ennen myyntiä kaventaa myös myyjän riskiä.
Kolmas tapaus erotti kaupan purun kynnyksen laskukaavasta: euromäärä on vain yksi tekijä korjauksen välttämättömyyden ja kustannusepävarmuuden rinnalla. Neljäs tapaus ei edennyt ensimmäistä kysymystä pidemmälle, koska virhettä ei ollut: haitta syntyi vasta kaupan jälkeen.
Alun neljäs kysymys, reklamointi, ei ratkaissut yhtäkään näistä tapauksista, mutta moni muu riita kaatuu juuri siihen: ostajalla on havainnut kiistattoman virheen, ja silti hän häviää, koska ilmoitti virheestä liian myöhään tai liian epämääräisesti. Riidan lopputuloksen ratkaisee yhtä lailla prosessin hallinta kuin se, kumpi osapuoli on enemmän oikeassa. Sama pätee kaikkeen virheiltä suojautumiseen: dokumentointi, määräaikojen seuranta ja täsmällinen reklamaatio ovat ratkaisevia tekijöitä virheriidoissa.
Usein kysyttyä
Onko kiinteistökaupan purkamiselle prosenttirajaa korjauskustannuksista?
Ei ole sitovaa prosenttirajaa. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty suuntaa-antava noin 40 prosentin osuus kauppahinnasta, mutta korkein oikeus purki ratkaisussa KKO 2015:58 kaupan, vaikka korjauskustannukset olivat vain noin 29 prosenttia kauppahinnasta. Olennaisuutta ei arvioida yksinomaan korjauskustannusten ja kauppahinnan suhteella, vaan kokonaisharkinnalla, jossa painavat myös korjauksen välttämättömyys ja kustannusten epävarmuus.
Onko kreosootti vanhassa talossa piilovirhe?
Ei pelkän olemassaolonsa perusteella. Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2019:41, että rakennusajalleen tyypillisellä tavalla käytetty kivihiilipiki ei ollut laatuvirhe, kun sisäilmahaitasta ei ollut näyttöä ennen ostajien tekemää remonttia. Valviran asiantuntijalausunnon mukaan vanha, tiiviiden kerrosten alla oleva kreosootti ei yleensä aiheuta terveyshaittaa, ellei rakenteita avata.
Suojaako kuntotarkastus ostajaa?
Suojaa vain osittain. Kuntotarkastus rajoittuu aistinvaraiseen ja pintapuoliseen arviointiin, eikä ostajan tarvitse rikkoa rakenteita ilman erityistä syytä (KKO 2009:31). Kuntotarkastusraportti voi kuitenkin kääntyä ostajaa vastaan: jos siinä suositellaan lisätutkimusta eikä tutkimusta teetetä, ostaja voi menettää oikeutensa vedota myöhemmin paljastuvaan virheeseen (KKO 2019:16).
Kuinka nopeasti piilovirheestä on ilmoitettava myyjälle?
Kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaittiin tai olisi pitänyt havaita, ja viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta (MK 2:25). Kohtuullinen aika tarkoittaa käytännössä muutamia kuukausia. Ilmoituksesta on käytävä ilmi, mistä virheestä on kyse ja millaisia vaatimuksia ostaja esittää.
Lähteet
-
Maakaari (540/1995) Erityisesti 2 luvun 17 §, 22 §, 25 § ja 31 §.
-
HE 120/1994 vp Hallituksen esitys Eduskunnalle maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi.
-
KKO 2009:31 Selonottovelvollisuus ei ulotu rakenteiden taakse; hinnanalennus yläpohjan kosteusvauriosta.
-
KKO 2015:58 Kaupan purku, vaikka korjauskustannukset noin 29 % kauppahinnasta.
-
KKO 2019:16 Sivuutettu lisätutkimussuositus poisti oikeuden vedota lahovaurioihin.
-
KKO 2019:41 Rakennusajalleen tavanomainen kivihiilipiki ei ollut laatuvirhe.
Tämä artikkeli perustuu korkeimman oikeuden julkaistuihin ennakkopäätöksiin (KKO 2009:31, KKO 2015:58, KKO 2019:16 ja KKO 2019:41). Se on yleisluontoinen eikä korvaa oikeudellista neuvontaa yksittäistapauksessa.
